세금 가이드
법령·공식자료 기준으로 검증한 부동산 세금 가이드 전체 목록입니다.
2026 취득세 환급 — 5년 안에 경정청구, 다만 감면으로 돌려받는 돈엔 이자가 거의 안 붙습니다
취득세를 더 냈을 때 돌려받는 길은 경정청구·후발적 사유 청구·착오납부 환급·감면 사후 환급으로 갈립니다. 기한은 법정신고기한이 지난 후 5년(지방세기본법 제50조), 환급가산금 이율은 연 1천분의 31입니다. 다만 기산일이 사유마다 달라 같은 100만원이라도 이자가 78,901원과 2,463원으로 벌어집니다.
2026 임대사업자 자동말소 — 받은 혜택을 토해내지는 않습니다, 다만 거주주택은 말소 후 5년 안에 팔아야 비과세입니다
아파트 장기일반 매입임대와 단기민간임대는 임대의무기간이 끝나는 날 등록이 자동으로 말소됩니다. 말소 자체로는 종부세·양도세를 추징당하지 않지만, 거주주택 비과세만은 말소일(2호 이상 임대했다면 최초 말소일)부터 5년이라는 기한이 붙습니다.
2026 다주택자 양도세 중과 — 유예는 5월 9일에 끝났지만, 11월 9일까지 열린 갈래가 남아 있습니다
조정대상지역 2주택 +20%p·3주택 이상 +30%p 중과가 2026년 5월 10일 양도분부터 되살아났습니다. 다만 시행령 표에 실린 지역은 계약과 허가 조건을 갖췄다면 2026년 11월 9일까지 양도할 때 중과가 빠집니다.
2026 상가 양도소득세 — 1년 미만 50%·2년 미만 40%, 장기보유공제 최대 30%, 감가상각비는 취득가액에서 빠집니다
상가는 주택 중과가 없는 대신 장기보유특별공제가 표1(최대 30%)만 적용되고, 임대사업 경비로 넣은 감가상각비만큼 취득가액이 줄어듭니다. 건물값의 10%인 부가세는 양도세와 별개입니다.
2026 부가세 예정고지 — 개인사업자는 신고가 아니라 고지서, 2기 납부기한은 10월 25일이 아닙니다
개인 일반과세자와 직전 공급가액 1억5천만원 미만 법인은 10월에 부가세를 신고하지 않고 고지서를 받습니다. 금액은 직전 과세기간 납부세액의 50%, 50만원 미만이면 고지 자체가 없습니다. 2026년 2기 예정 납부기한은 10월 25일이 일요일이라 10월 26일까지입니다.
2026 종부세 9월 16~30일 신청 — 12억 공제를 여는 특례는 3종, 세율 주택 수만 빼는 특례와 다릅니다
일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 세 가지는 신청하면 1세대 1주택자로 보아 기본공제가 12억원이 됩니다. 준공후 미분양·인구감소지역 주택은 세율 적용 주택 수에서만 빠지는 다른 제도입니다.
2026 종부세 납부유예 — 60세·5년이면 팔 때까지 미루는 제도, 신청 마감은 12월 12일이 아니라 14일입니다
1세대 1주택자가 만 60세 이상이거나 그 집을 5년 이상 보유했고 소득 요건을 채우면, 주택분 종합부동산세를 집을 팔거나 물려줄 때까지 미룹니다. 세액이 100만원을 넘어야 하고, 유예할 세액만큼 담보를 내야 하며, 나중에 낼 때는 이자상당가산액이 붙습니다.
2026 종부세 합산배제 신고 — 9월 16~30일, 임대주택 요건과 사원용주택까지
종부세 합산배제는 요건을 갖춘 임대주택·사원용주택 등을 주택분 과세표준 합산에서 아예 제외하는 제도입니다. 신고기간은 매년 9월 16일부터 30일까지이고, 처음 신고한 뒤 소유권·전용면적 변동이 없으면 다시 신고하지 않습니다.
2026 토지·상가 취득세 — 농지는 3.4%, 나머지 땅은 4.6%, 자경농민은 1.6%로 갈립니다
집이 아닌 땅과 상가를 사면 취득세 표준세율은 농지 3.0%, 농지 외 4.0%입니다. 지방교육세와 농어촌특별세를 더하면 실제로 내는 돈은 3.4%와 4.6%이고, 자경농민 감면을 받으면 농특세가 빠져 1.7%가 아닌 1.6%가 됩니다.
2026 부부 공동명의 양도세 — 차익 3억이면 1,984만원 줄지만, 12억 비과세 판정은 집 전체로 봅니다
부부 공동명의 주택을 팔면 양도소득세는 지분별로 각자 계산해 누진세율과 기본공제 250만원이 사람마다 따로 적용됩니다. 다만 1세대 1주택 고가주택 12억원 기준은 지분이 아니라 집 전체 양도가액으로 판정합니다.
2026 상생임대인 — 2년 안 살아도 비과세, 다만 계약은 12월 31일까지 새로 써야 합니다
상생임대주택 특례는 직전 임대차계약보다 보증금·임대료를 5% 넘게 올리지 않은 계약을 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시하면 1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건을 면제합니다. 12월 31일은 파는 기한이 아니라 계약하고 임대를 시작하는 기한입니다.
2026 다가구주택 양도세 — 원룸이 10개여도 통째로 팔면 1주택, 12억원은 건물 전체 값으로 봅니다
건축법상 다가구주택(주택 층수 3개 층 이하·바닥면적 660㎡ 이하·19세대 이하)을 하나의 매매단위로 팔면 전체를 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 판정합니다. 가구별로 나눠 팔면 각 가구가 주택 1채이고, 12억원 고가주택 판정은 건물 전체 양도가액으로 합니다.
2026 토지수용 양도세 감면 — 현금보상 15%·채권 최대 45%, 12월 31일은 보상금 받는 날이 아닙니다
공익사업으로 토지가 협의매수·수용되면 양도소득세의 15%(보상채권으로 받은 부분은 20%, 만기보유 특약 시 35%·45%)를 감면합니다. 사업인정고시일(고시 전 양도는 양도일)부터 소급해 2년 이전에 취득했어야 하고, 현행 조문은 2026년 12월 31일 이전 양도분까지입니다.
2026 부동산 무상사용 증여세 — 부모님 집에 따로 살면 약 13억 1,900만원이 갈림선
부모 소유의 집에 자녀가 임대료 없이 따로 살면, 집값에 2%를 곱한 연간 사용료를 5년치로 할인해 합친 금액이 증여받은 이익으로 계산됩니다. 그 금액이 1억원 미만이면 증여재산가액에서 빠지므로 집값 약 13억 1,900만원이 갈림선입니다.
2026 동거봉양 합가 — 부모님이 62세면 양도세 특례는 되고 취득세는 안 됩니다
부모님을 모시려고 세대를 합치면 2주택이 됩니다. 이때 세목마다 보는 나이가 다릅니다. 양도세와 종부세는 직계존속이 60세 이상이면 특례가 붙지만, 취득세와 재산세는 65세 이상이라야 합니다. 기간도 양도세·종부세는 합친 날부터 10년인데 취득세·재산세에는 기간 제한이 없습니다.
2026 가족 간 부동산 저가 매매 — 시가의 5%·30%·3억, 세금마다 다른 선
부모와 자녀가 집을 사고팔 때 시가보다 싸게 넘기면 세금이 세 곳에서 따로 판정합니다. 파는 쪽 양도세는 시가와 3억원 또는 5% 이상 차이 나면 양도가액을 시가로 다시 계산하고, 사는 쪽 증여세는 차액에서 시가 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 부분에만 붙습니다.
2026 이혼 재산분할 취득세 — 1.8%로 끝나는 경우와, 위자료로 넘기는 순간 붙는 양도세
이혼으로 집 명의를 넘길 때 세금은 금액이 아니라 원인이 가릅니다. 민법상 재산분할이면 지방세법 제15조 제1항 제6호의 세율 특례로 취득세가 1.5%가 되고 지방교육세를 더해 1.8%, 국민주택규모를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 붙어 2.0%입니다.
2026 농어촌주택 양도세 특례 — 기준시가 3억·3년 보유, 연접 지역이면 통째로 배제
농어촌주택 양도세 특례는 시골집을 1세대 1주택 판정에서 빼주는 제도입니다.
2026 증여 취소 — 신고기한 안에 돌려주면 없던 일, 다만 등기했으면 취득세는 남습니다
증여받은 재산을 증여세 신고기한(증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월) 안에 증여자에게 돌려주면 처음부터 증여가 없었던 것으로 봅니다. 다만 금전은 이 규정에서 빠져 있고, 반환 전에 과세표준과 세액을 결정받았으면 적용되지 않습니다.
2026 동거주택 상속공제 — 10년을 같이 살았는데 공제가 0원이 되는 네 갈래
부모와 10년 이상 한집에서 살다 그 집을 물려받으면 상속주택가액의 100%, 6억원까지 상속세 과세가액에서 빠집니다. 다만 요건이 네 가지이고 하나라도 어긋나면 공제액은 부분이 아니라 0원입니다.
2026 유사매매사례가액 — 아파트 증여·상속 신고가액을 옆집 거래가 정하는 5%·5% 규칙
아파트를 증여·상속받아 신고할 때 신고가액은 공시가격이 아니라 거래가격으로 정합니다. 그 집 자체의 거래가 없으면 같은 단지에서 주거전용면적과 공동주택가격이 각각 5% 이내로 차이 나는 집의 거래가격을 씁니다.
2026 겸용주택 양도세 — 12억을 넘는 순간 면적 비교가 무의미해지는 이유
상가주택은 주택 연면적이 상가보다 크면 건물 전부를 주택으로 보고 1세대 1주택 비과세를 판단합니다. 다만 양도가액이 12억원을 넘으면 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 면적과 무관하게 주택 부분만 주택으로 봅니다. 그런데 12억원인지 판정할 때는 상가 부분 가격까지 합산합니다.
2026 장기보유특별공제 — 기간을 세는 기준일과 공제가 아예 빠지는 경우, 2028년 개편안까지
장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산에 붙고, 보유기간은 내가 취득한 날부터 양도일까지 셉니다. 상속은 상속개시일, 증여는 증여받은 날이 기산일이고 이월과세가 걸리면 증여자의 취득일로 거슬러 올라갑니다.
2026 환산취득가액 — 옛날 계약서를 잃어버렸을 때 취득가액을 되살리는 방법과 5% 가산세
취득 당시 실지거래가액을 증빙으로 확인할 수 없을 때만 매매사례가액·감정가액·환산취득가액을 순서대로 씁니다. 환산취득가액은 양도가액에 '취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가'를 곱해 구하고, 여기에 취득 당시 기준시가의 3%(토지·건물)를 개산공제로 더합니다.
2026 가족 간 차용증 — 무이자로 빌려도 증여로 잡히지 않는 2억 1,739만원과 넘어가는 지점
가족에게 무이자로 돈을 빌리면 원금에 적정 이자율 4.6%를 곱한 금액이 증여받은 이익으로 계산됩니다. 그 금액이 1천만원 미만이면 증여재산가액에서 제외되므로, 무이자라면 원금 217,391,304원까지는 증여로 잡히지 않습니다.
2026 조합원입주권 양도세 — 2년 이상이면 기본세율, 원조합원·승계조합원이 갈리는 지점
조합원입주권은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%, 2년 이상이면 기본세율 6~45%입니다. 2년 이상이어도 60%가 고정인 분양권과 여기서 갈립니다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 원조합원의 관리처분계획 인가 전 양도차익에만 붙고 승계취득 입주권은 아예 빠집니다.
2026 비사업용 토지 양도세 — 기본세율 +10%p 중과와 사업용으로 인정받는 기간기준
비사업용 토지를 팔면 기본세율 6~45%에 10%p가 더해져 16~55%가 적용됩니다. 판정은 지목·이용 상태로 사업용 기간을 가린 뒤 그 기간이 충분한지 보는 2단계입니다.
2026 주택임대소득 과세기준 — 분리과세 14%·필요경비 60% 계산법과 2026년 귀속부터 넓어진 간주임대료
주택임대소득은 보유 주택 수로 갈립니다. 1주택이면 기준시가 12억원 이하 국내 주택의 월세는 비과세, 2주택부터는 월세가 전부 과세됩니다.
2026 상속세 면제한도 — 일괄공제 5억·배우자공제 최소 5억, 10억까지 세금이 없는 이유
상속세 면제한도의 정체는 상속공제입니다. 거주자가 사망한 경우 일괄공제 5억원(상증세법 제21조)과 배우자상속공제 최소 5억원(제19조 제4항)이 합쳐져, 사전증여·유증이 없는 단순한 사안이면 배우자와 자녀가 함께 상속받을 때 10억원까지 상속세가 나오지 않습니다.
2026 건물분 부가세 — 토지는 면세, 건물만 10%와 안분계산 30% 룰
상가·빌딩을 사고팔면 토지에는 부가가치세가 없고 건물에만 10%가 붙습니다(부가가치세법 제26조 제1항 제14호). 계약서에 적은 건물가액이 안분계산액과 30% 이상 차이 나면 그 구분은 부인됩니다(제29조 제9항).
2026 상속 취득세 — 과세표준은 시가표준액, 1가구 1주택이면 0.8% 특례
상속으로 집을 물려받으면 취득세 과세표준이 시가인정액이 아니라 시가표준액입니다(지방세법 제10조의2 제2항). 세율은 2.8%, 상속 결과 1가구 1주택이 되면 0.8% 특례가 적용되고 농어촌특별세도 비과세입니다.
2026 상속주택 양도세 — 내 집을 팔 때 주택 수에서 빠지는 특례와 '상속 5년'의 진짜 의미
상속받은 주택은 원래 갖고 있던 일반주택을 팔 때 주택 수에서 빠져, 그 일반주택이 1세대 1주택 비과세로 판정됩니다(소득세법 시행령 제155조 제2항). 여기엔 기한이 없고, 흔히 말하는 '상속 5년'은 비과세 기한이 아니라 조정대상지역 중과에서 빼주는 기간입니다.
2026 증여 취득세 — 무상취득 3.5%와 조정대상지역 3억 이상 12% 중과, 과세표준은 시가인정액
집을 증여받으면 취득세는 무상취득 표준세율 3.5%입니다. 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택이면 12%로 중과되지만, 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 준 집은 중과에서 빠집니다.
2026 1세대 1주택 비과세 요건 — 1세대 판정부터 2년 보유·2년 거주까지
1세대 1주택 양도세 비과세는 ①양도일 현재 1세대가 1주택 ②2년 이상 보유 ③취득 당시 조정대상지역이었으면 2년 이상 거주, 세 가지로 판정합니다. 집이 한 채라도 세대 판정에서 걸리면 비과세가 아니고, 거주요건은 취득 당시 지역 기준이라 나중에 해제돼도 그대로 남습니다.
2026 양도소득세 신고기한 — 예정신고 2개월과 5월 확정신고, 지방소득세는 두 달 더
부동산 양도소득세 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 예정신고를 제대로 마쳤으면 확정신고는 생략하지만, 같은 해에 두 건 이상을 팔고 예정신고에서 합산하지 않아 세액이 달라지면 다음 해 5월에 정산해야 합니다.
2026 증여 후 양도세 이월과세 — 10년 안에 팔면 취득가액이 증여자 기준으로 바뀝니다
배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면 양도세 취득가액이 증여받은 평가액이 아니라 증여자의 취득가액으로 바뀝니다(이월과세). 2023년 1월 1일 이후 증여분은 10년, 그 이전은 5년입니다.
2026 양도세 필요경비 총정리 — 인정되는 항목·자본적지출과 수익적지출, 증빙까지
양도소득세 필요경비는 취득가액·자본적지출·양도비용 세 덩어리입니다. 발코니 확장·새시는 인정, 도배·장판·싱크대 교체는 불인정이고 재산세·대출이자도 빠집니다. 인정 항목과 증빙 방법을 2026년 기준으로 정리했습니다.
2026 부담부증여 — 채무는 양도세, 나머지는 증여세로 갈리는 계산법과 함정
부담부증여는 집을 물려주면서 전세보증금·대출 같은 빚을 함께 넘기는 증여입니다. 넘긴 채무만큼은 '판 것'으로 봐서 증여자에게 양도소득세가, 채무를 뺀 나머지에만 수증자에게 증여세가 붙습니다.
2026 부부 공동명의 종부세 — 각자 9억(합 18억)과 특례 12억+세액공제, 갈림길은 어디인가
부부 공동명의 1주택은 각자 9억원씩 합계 18억원을 공제받거나, 1세대 1주택 특례를 신청해 12억원 공제와 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 받는 두 가지 중 하나입니다. 공시가격 18억원이 1차 분기점이고, 그 위에서는 세액공제율이 갈림길입니다.
2026 분양권 양도세 — 1년 미만 70%·1년 이상 60% 세율과 입주권과의 차이
분양권 양도소득세는 보유기간 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60% 단일세율입니다. 조정대상지역인지와 무관하고, 장기보유특별공제도 1세대 1주택 비과세도 적용되지 않습니다. 세율·계산 구조·조합원입주권과의 차이·2021년 이후 주택수 산입까지 2026년 기준으로 정리했습니다.
2026 증여세 신고방법 — 3개월 기한 계산, 홈택스 순서, 분납·연부연납
증여세 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월이고, 신고서는 받은 사람(수증자) 주소지 관할 세무서에 냅니다. 기한 안에 신고하면 산출세액의 3%를 깎아주고, 놓치면 무신고 가산세 20%와 하루 0.022%의 납부지연 가산세가 붙습니다.
2026 증여세 면제한도 — 배우자 6억·자녀 5천만·혼인출산 1억 공제와 10년 합산 규칙
증여세 면제한도(증여재산공제)는 배우자 6억원, 직계존속에게 받는 성년 자녀 5천만원(미성년 2천만원), 기타 친족 1천만원이며 모두 10년 합산 한도입니다. 혼인·출산 요건을 갖추면 직계존속 공제에 1억원이 더해져 성년 자녀는 최대 1억 5천만원까지 세금 없이 받습니다.
2026 일시적 2주택 양도세 비과세 요건 — 종전주택 3년 처분기한과 1년·2년 조건
이사 등으로 일시적 2주택이 되면 종전주택 양도세 비과세 특례를 적용받습니다. 원칙은 종전주택 취득 1년 뒤 신규주택 취득, 신규 취득일부터 3년 이내 종전주택 양도, 종전주택 2년 보유(취득 당시 조정대상지역 주택은 2년 거주)입니다.
2026 부가가치세 계산법 — 부가세 포함·별도 나누기, 일반·간이과세자 납부세액
부가가치세는 공급가액의 10%입니다. 부가세 포함 금액은 1.1로 나눠야 공급가액이 나오고, 일반과세자는 매출세액에서 매입세액을 뺀 금액을, 간이과세자는 공급대가에 업종별 부가가치율(15~40%)과 10%를 곱한 금액을 냅니다.
2026 간이과세자 부가세 신고방법 — 홈택스·손택스 신고 순서, 예정부과·납부면제·가산세까지
간이과세자 부가세 신고는 연 1회, 다음 해 1월 25일까지 홈택스나 손택스로 합니다. 공급대가 4,800만원 미만이면 낼 세금은 0원이어도 신고는 해야 합니다. 신고 순서, 준비물, 7월 예정부과, 안 하면 붙는 가산세, 신용카드 세액공제까지 2026년 기준으로 정리했습니다.
2026 양도소득세 계산법 — 양도차익·장기보유특별공제·세율과 1세대 1주택 비과세 12억
양도소득세는 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 뺀 과세표준에 6~45% 세율을 매깁니다. 1세대 1주택은 12억원까지 비과세이고, 조정대상지역 다주택 중과는 2026년 5월 유예가 끝나 부활했습니다.
2026 주택 재산세 계산법 — 1세대 1주택 특례 43~45%, 세율표와 도시지역분·지방교육세
주택 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율(다주택 60%, 1세대 1주택 43~45%)을 곱한 과세표준에 0.1~0.4% 세율을 매기고, 도시지역분 0.14%와 지방교육세 20%를 더해 정해집니다. 2026년 세율표·1주택 특례·계산 예시·세부담상한까지 정리했습니다.
2026 재산세 조회·납부 방법 — 위택스·스마트위택스·카드 무료납부, 연체 가산금과 분납까지
재산세는 위택스(wetax.go.kr)·스마트 위택스 앱·인터넷지로·은행에서 조회하고 냅니다. 신용카드로 내도 지방세는 납부대행수수료가 없고, 기한을 넘기면 3% 가산금이 붙습니다. 조회 채널·납부 방법 5가지·연체 가산금·250만원 초과 분납까지 2026년 기준으로 정리했습니다.
2026 종합부동산세 계산법 — 12억·9억 공제와 세율, 재산세 중복공제
종합부동산세는 주택 공시가격 합계가 1세대 1주택 12억원, 그 외 9억원을 넘으면 냅니다. 초과분에 공정시장가액비율 60%를 곱한 과세표준에 0.5~2.7%(3주택 이상 최대 5.0%) 세율을 매기고, 이미 낸 재산세와 세액공제를 뺍니다.
취득세 신고·납부 방법 — 위택스 절차, 60일 기한, 가산세, 필요 서류
잔금을 치른 뒤 취득세를 언제 어떻게 내야 할까요? 취득일부터 60일 이내 신고·납부 기한, 위택스 온라인 신고 단계, 방문 신고 방법, 무신고 가산세 20%·납부지연가산세 계산, 매매계약서 등 필요 서류, 카드 납부 수수료 없음까지 2026년 기준으로 정리했습니다.
2026 취득세 감면 총정리 — 생애최초·출산양육·인구감소지역, 중복 적용까지
2026년 기준 유효한 주택 취득세 감면을 전수 정리했습니다. 생애최초 200만·인구감소지역 300만, 출산·양육 500만 한도의 요건과 일몰 기한, 폐지된 신혼부부 감면 오해를 바로잡고, 감면이 겹칠 때 유리한 선택법을 계산 예시로 설명합니다.
오피스텔 취득세 4.6%인 이유 — 주거용·업무용 차이와 주택 수 포함 기준
오피스텔 취득세는 주택 수와 무관하게 4.6%(취득세 4%+농어촌특별세 0.2%+지방교육세 0.4%)입니다. 주택처럼 1~3%가 아닌 이유, 주거용·업무용 차이, 2020년 8월 12일 이후 취득분의 주택 수 포함 기준과 1억원 이하 제외 규정까지 2026년 기준으로 정리했습니다.
주택 취득세 계산법 총정리 — 6억 이하 1%·9억 초과 3% 세율표와 지방교육세·농어촌특별세
2026년 주택 취득세는 6억 이하 1%, 6~9억 누진(1~3%), 9억 초과 3%입니다. 지방교육세(취득세율의 10%)와 85㎡ 초과 시 농어촌특별세 0.2%까지 더한 총 납부세액 계산 순서를 5억·7.5억·10억 실제 예시로 정리했습니다.
2026년 2주택 취득세 8% 중과 기준 — 조정대상지역 7·1 추가 지정과 일시적 2주택 3년 조건
2026년 기준 다주택자 취득세는 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 12%가 적용됩니다. 2026년 7월 1일 화성 동탄구·용인 기흥구·구리 추가 지정까지 반영해 취득일 기준 조정대상지역 판단, 일시적 2주택 3년 요건, 실제 계산 예시를 정리합니다.
2026 생애최초 주택 취득세 감면 조건과 200만원·300만원 한도
2026년 기준 생애최초 주택 구입 취득세 감면은 취득가액 12억원 이하, 본인·배우자 무주택, 거주 목적, 유상거래 요건을 봅니다. 일반 주택은 200만원, 인구감소지역 등 일부 주택은 300만원 한도이며 2028년 12월 31일까지 적용됩니다.
