2026 토지·상가 취득세 — 농지는 3.4%, 나머지 땅은 4.6%, 자경농민은 1.6%로 갈립니다

집이 아닌 땅이나 상가를 살 때 취득세 표준세율은 농지 3.0%, 농지 외 4.0% 딱 두 갈래입니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 붙어 실제로 내는 돈은 **농지 3.4%, 그 밖의 토지·상가 4.6%**가 됩니다. 자경농민 감면을 받으면 3.4%의 절반인 1.7%가 아니라 **1.6%**입니다. (지방세법 제11조·제151조, 농어촌특별세법 제5조, 2026년 9월 기준)

주택은 6억·9억을 기준으로 1~3%가 적용되고 다주택 중과까지 붙는 별도 세계입니다. 반면 땅과 상가에는 금액 구간이 없습니다. 1억원이든 50억원이든 세율은 같고, 갈림길은 오직 “농지냐 아니냐” 하나입니다.

세율을 가르는 것은 ‘농지냐 아니냐’ 하나입니다

지방세법 제11조 제1항은 취득 원인별로 표준세율을 정합니다. 사고파는 거래, 즉 유상승계취득은 **제7호 “그 밖의 원인으로 인한 취득”**에 들어가고 두 목으로 나뉩니다.

• 가목 농지: 1천분의 30 (3.0%)
• 나목 농지 외의 것: 1천분의 40 (4.0%)

임야, 대지, 잡종지, 공장용지, 그리고 상가·오피스 같은 건물은 전부 나목입니다. 주택만 제8호로 따로 빠져 6억 이하 1%, 9억 초과 3% 같은 구간 세율을 적용받습니다.

과세표준은 사고파는 거래라면 제10조의3 제1항이 정하는 사실상취득가격입니다. 물건을 취득하려고 취득시기 이전에 지급했거나 지급해야 할 일체의 비용을 말합니다(특수관계인 간 부당행위계산으로 인정되면 제2항에 따라 시가인정액으로 결정될 수 있습니다). 상속으로 받은 땅은 제1호(농지 2.3%·농지 외 2.8%), 증여는 제2호(3.5%)라서 이 글의 세율과 다릅니다. 그 두 경우는 상속 취득세와 증여 취득세 글에 따로 정리해 두었습니다.

3.4%와 4.6%는 세 개의 세금을 더한 값입니다

고지서에 찍히는 숫자가 3.0%나 4.0%가 아닌 이유는 세목이 셋이기 때문입니다. 두 경우를 나란히 놓으면 차이가 분명합니다.

세목	근거	농지	농지 외 (상가·임야·대지)
취득세	지방세법 제11조 ①7	3.0%	4.0%
지방교육세	지방세법 제151조 ①1	0.2%	0.4%
농어촌특별세	농특세법 제5조 ①6	0.2%	0.2%
합계		3.4%	4.6%

지방교육세가 농지에서 절반이 되는 이유는 계산식에 있습니다. 제151조 제1항 제1호는 표준세율에서 1천분의 20을 뺀 세율로 산출한 금액의 100분의 20이라고 정합니다. 농지 외는 (4.0%−2.0%)×20%로 0.4%, 농지는 (3.0%−2.0%)×20%라서 0.2%가 됩니다.

반면 농어촌특별세는 둘 다 0.2%로 같습니다. 농특세법 제5조 제1항 제6호가 지방세법 제11조의 표준세율을 100분의 2로 적용해 산출한 취득세액의 100분의 10으로 정하기 때문입니다. 실제 세율이 3%든 4%든 계산의 바탕은 언제나 2%라서 결과가 고정됩니다.

상가 5억원이면 취득세 2,000만원 + 지방교육세 200만원 + 농어촌특별세 100만원 = 2,300만원입니다. 상가는 건물분에 부가가치세가 별도로 붙는데, 이는 취득세와 전혀 다른 문제이니 건물분 부가세 글을 함께 보세요. 세액은 취득세 계산기로 먼저 맞춰 보는 편이 빠릅니다.

지목이 ‘전’이어도 농지가 아닐 수 있습니다

여기서 가장 많이 어긋납니다. 등기부에 지목이 **전(田)**이라 3.4%를 예상했는데 4.6%가 고지되는 경우입니다.

지방세법 시행령 제21조는 농지를 이렇게 정합니다. “취득 당시 공부상 지목이 논, 밭 또는 과수원인 토지로서 실제 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배지로 이용되는 토지.” 조건이 둘입니다. 지목이 맞아야 하고, 실제로 경작에 쓰이고 있어야 합니다.

오해 교정 — “지목이 농지면 농지 세율”이 아닙니다. 지목과 현황 중 하나라도 빠지면 농지 외의 것으로 보아 4.0%가 적용됩니다. 오래 묵혀 잡목이 자란 땅, 자재를 쌓아 두던 땅, 주차장으로 쓰던 땅이 여기 해당합니다. 판단 시점은 취득 당시이므로 산 뒤에 다시 경작을 시작해도 이미 매겨진 세율은 달라지지 않습니다.

같은 조 제2호는 축산 쪽도 농지로 봅니다. 지목이 논·밭·과수원 또는 목장용지이면서 실제 축사와 그 부대시설, 초지, 사료밭으로 쓰이는 토지입니다. 또 제1호 후단은 농지 경영에 직접 필요한 농막(農幕)·두엄간·양수장·못·늪·농도(農道)·수로 등이 차지하는 토지 부분도 농지에 포함한다고 정합니다. 밭 한가운데 있는 웅덩이나 농로를 따로 떼어 4.0%로 보지 않는다는 뜻입니다.

자경농민이면 절반, 다만 1.7%가 아니라 1.6%입니다

지방세특례제한법 제6조 제1항은 농업을 주업으로 하는 사람으로서 2년 이상 영농에 종사한 사람이 직접 경작할 목적으로 사는 농지에 대해 취득세의 100분의 50을 2026년 12월 31일까지 경감합니다. 농지를 조성하려고 사는 임야도 같습니다.

영농 경력 2년이 없어도 되는 길이 따로 있습니다. 같은 항은 「후계농어업인 및 청년농어업인 육성·지원에 관한 법률」 제8조에 따른 후계농업경영인과 청년창업형 후계농업경영인을 자경농민과 나란히 감면 대상으로 적습니다.

요건은 ‘2년 영농’만이 아닙니다

여기가 가장 자주 어긋나는 대목입니다. 법 조문만 보면 “2년 이상 영농”이 전부처럼 보이지만, 구체적 기준은 지방세특례제한법 시행령 제3조가 따로 정합니다. 본인 또는 배우자(세대별 주민등록표에 함께 기재된 경우) 중 1명 이상이 취득일 현재 제1항의 세 가지를 모두 갖춰야 합니다.

• 농지를 소유하거나 임차해 경작하는 방법으로 직접 2년 이상 계속 농업에 종사할 것
• 농지 소재지 시·군·구 또는 잇닿아 있는 시·군·구에 거주하거나, 소재지로부터 30킬로미터 이내에 거주할 것
• 직전 연도 농업 외의 종합소득금액이 3,700만원 미만일 것 (농업·임업 소득, 부동산임대업 소득, 농가부업소득은 뺀 금액. 금액 기준은 「농업·농촌 공익기능 증진 직접지불제도 운영에 관한 법률 시행령」 제6조 제1항)

여기서 끝이 아닙니다. 같은 조 제2항은 대상 물건 쪽 기준을 추가로 겁니다.

• 농지·임야 소재지가 도시지역 밖일 것 (개발제한구역과 녹지지역은 도시지역에서 제외하므로 이 둘은 가능)
• 취득자의 주소지가 소재지 시·군·구, 잇닿은 시·군·구 또는 30킬로미터 이내일 것
• 본인·배우자가 이미 가진 것까지 합한 면적이 논·밭·과수원 3만㎡(농업진흥지역 안이면 20만㎡), 목장용지 25만㎡, 임야 30만㎡ 이내일 것

오해 교정 — 면적 상한을 넘겼다고 감면이 통째로 날아가지는 않습니다. 제2항 제3호는 초과부분만 경감 대상에서 제외한다고 정합니다. 반대로 도시지역 안의 농지는 초과분 문제가 아니라 처음부터 대상이 아니고, 직전 연도 농외소득이 3,700만원을 넘으면 2년 영농을 채웠더라도 받지 못합니다.

절반이니 3.4%의 반인 1.7%라고 계산하기 쉽지만 틀립니다. 세목마다 감면 방식이 다르기 때문입니다.

세목	감면 전	감면 후	근거
취득세	3.0%	1.5%	지특법 제6조 ① 50% 경감
지방교육세	0.2%	0.1%	지방세법 제151조 ①1 다목 1)
농어촌특별세	0.2%	0% (비과세)	농특세법 제4조 제10호
합계	3.4%	1.6%

농어촌특별세만 절반이 아니라 통째로 사라집니다. 농특세법 제4조 제10호가 **“「지방세특례제한법」 제6조 제1항의 적용대상이 되는 농지 및 임야에 대한 취득세”**를 비과세로 못박아 두었습니다. 같은 법 시행령 제4조 제1항 제3호도 제6조 제1항·제2항 및 제4항의 감면을 비과세 대상으로 다시 열거합니다.

농지 2억원을 예로 들면 일반 취득은 680만원, 자경농민 감면을 받으면 320만원입니다. 차이가 360만원이라 요건 확인이 그만큼 값어치를 합니다.

다만 경감분은 되돌려받아 갑니다. 제6조 제1항 단서는 ① 정당한 사유 없이 취득일부터 2년이 지나도록 직접 경작하지 않거나 농지 조성을 시작하지 않은 경우, ② 직접 경작한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용한 경우 경감된 취득세를 추징한다고 정합니다. 파는 것만 문제가 아니라 창고 부지로 돌리는 것처럼 용도를 바꾸는 것도 추징 사유라는 점을 놓치기 쉽습니다.

귀농인은 조항이 다릅니다. 제6조 제4항은 농촌 지역으로 이주한 귀농인이 귀농일부터 3년 이내에 취득하는 농지·농지 조성용 임야·농업용 시설에 50%를 경감하고(취득일부터 60일 이내에 귀농인이 된 경우도 포함), 기한은 2027년 12월 31일로 자경농민 쪽보다 1년 깁니다. 추징 사유는 네 가지로 더 촘촘합니다 — 귀농일부터 3년 이내에 소재지 시·군·구·연접 시·군·구·30킬로미터 이내를 벗어나 주민등록을 옮긴 경우, 취득일이 속한 과세연도의 다음 과세연도 개시일부터 3년 이내에 농업 외 종합소득금액이 과세연도별로 3,700만원 이상이 된 경우, 농지·임야 2년(농업용 시설 1년) 안에 착수하지 않은 경우, 직접 경작·사용 기간 3년 미만에 매각·증여하거나 다른 용도로 쓴 경우입니다. 귀농인 자격 자체도 시행령 제3조 제6항이 따로 정합니다(귀농일 기준 1년 이전부터 농촌 밖에 거주, 1년 이상 농업 미종사, 농촌에 전입해 실제 거주). 자경농민 감면 기한이 2026년 12월 31일이라는 점은 올해 안에 매매를 마무리할지 판단할 때 직접 걸리는 날짜입니다.

세금보다 먼저 막히는 곳 — 농지취득자격증명

농지는 세율을 따지기 전에 등기 자체가 막힙니다. 농지법 제8조 제1항은 농지를 취득하려는 사람이 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면의 장에게서 농지취득자격증명을 발급받도록 정하고, 같은 조 제6항은 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때 이를 첨부하도록 합니다. 이전등기만이 아니라 소유권에 관한 등기 전반에 걸리는 의무입니다.

발급 기한은 제8조 제4항에 있습니다.

• 원칙 7일 (농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서 제출)
• 계획서를 쓰지 않아도 되는 경우 4일
• 농지위원회 심의 대상이면 14일 (투기 우려 지역 등, 제8조 제3항)

계획서에는 취득 대상 농지의 면적, 농업경영에 필요한 노동력과 농기계·장비·시설 확보 방안, 소유 농지의 이용 실태, 신청인의 직업·영농경력·영농거리를 적습니다(제8조 제2항). 공유로 취득한다면 면적만으로는 부족합니다. 제1호는 공유 취득 시 공유 지분의 비율과 각자가 취득하려는 농지의 위치까지 함께 표시하라고 정합니다.

이 기재를 빠뜨리면 반려됩니다. 제8조의3 제1항은 계획서에 포함해야 할 사항을 적지 않았거나 첨부서류를 내지 않은 경우 시·구·읍·면의 장이 농지취득자격증명을 **“발급하여서는 아니 된다”**고 못박았습니다. 재량이 아니라 금지입니다. 잔금일과 등기일을 잡을 때 이 기간과 반려 위험을 빼먹으면 일정이 통째로 밀립니다.

신고·납부 기한은 다른 부동산과 같습니다. 취득일부터 60일 이내이고, 절차는 취득세 신고·납부 방법 글에 정리해 두었습니다. 주택을 살 때의 세율 구조가 궁금하면 주택 취득세 계산법, 오피스텔처럼 주택 수 포함 여부가 걸리는 경우는 오피스텔 취득세 글이 따로 있습니다.

근거 자료

• 지방세법 제11조·제20조·제150조·제151조
• 지방세법 시행령 제21조
• 농어촌특별세법 제4조·제5조
• 지방세특례제한법 제6조 · 같은 법 시행령 제3조
• 농업·농촌 공익기능 증진 직접지불제도 운영에 관한 법률 시행령 제6조
• 농지법 제8조·제8조의3

기준 시점: 2026년 9월 18일

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