2026 건물분 부가세 — 토지는 면세, 건물만 10%와 안분계산 30% 룰

상가·빌딩을 사고팔 때 부가가치세는 건물에만 붙습니다. 토지의 공급은 면세이고(부가가치세법 제26조 제1항 제14호), 건물·구축물에만 **10%**입니다. 계약서에 적은 건물가액이 법정 안분계산액과 30% 이상 벌어지면 그 구분은 부인됩니다(제29조 제9항). 안분 순서, 포괄양수도, 매수자 환급 조건을 순서대로 정리합니다. (2026년 기준)

왜 매매대금을 반드시 둘로 쪼개야 하는가

토지는 부가가치세 면세 대상입니다. 부가가치세법 제26조 제1항 제14호가 “토지”를 한 단어로 못박아 뒀습니다. 반면 그 위에 선 건물은 과세 재화라 10% 세율을 그대로 맞습니다(제30조).

그래서 “상가 10억에 팝니다”라는 한 문장은 세법 앞에서 성립하지 않습니다. 10억을 토지분과 건물분으로 갈라야 세액이 나옵니다. 매도자가 일반과세 사업자라면 건물분에 대해 세금계산서를 발급하고 그 부가세를 신고·납부합니다. 다만 매도자가 간이과세자면 규모에 따라 세금계산서 대신 영수증을 발급하는 경우가 있어, 매수자가 공제 근거를 못 받는 상황이 생깁니다. 계약 전에 매도자의 과세유형부터 확인해야 하는 이유입니다.

실제 계산 예시로 보면 이렇습니다. 매매대금 10억원(부가세 별도), 감정평가액 없음, 기준시가는 토지 4억원·건물 2억원인 상가입니다.

구분	기준시가	안분 비율	공급가액	부가세
토지	4억원	4/6	약 6억 6,667만원	면세
건물	2억원	2/6	약 3억 3,333만원	약 3,333만원
합계	6억원	—	10억원	약 3,333만원

금액은 만원 단위에서 반올림한 값입니다. 매수자가 실제로 치르는 돈은 약 10억 3,333만원입니다. 잔금 계획을 세울 때 이 3,333만원을 빼놓고 계산했다가 잔금일에 자금이 모자라는 일이 생깁니다.

계약서 구분가액이 부인되는 선 — 30% 룰

공급가액의 원칙은 실지거래가액으로 구분한 금액입니다. 계약서에 토지 6억·건물 4억이라고 적어 두고 그 금액이 실제 거래된 대가와 맞으면 그대로 씁니다. 다만 제29조 제9항 단서가 두 경우를 잘라냅니다.

1. 실지거래가액 중 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 경우
2. 구분한 가액이 시행령 제64조에 따른 안분계산액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우

위 예시로 이어 보면, 안분계산액은 건물 약 3억 3,333만원입니다. 계약서에 건물을 2억으로 적었다면 차이는 약 1억 3,333만원, 안분계산액의 **40%**입니다. 30% 선을 넘었으므로 계약서 구분은 부인되고 안분계산액이 공급가액이 됩니다. 건물을 3억으로 적었다면 차이는 10%라 그대로 인정됩니다.

건물가액을 낮춰 적으면 부가세가 줄지만, 매도자 입장에서는 그만큼 토지 양도차익이 커지고 매수자는 감가상각할 건물 취득가액이 작아집니다. 어느 쪽이든 30% 선을 넘기면 세무서가 되돌려 놓는다는 점이 먼저입니다.

예외가 두 가지 있습니다(시행령 제64조 제2항). 다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물 가액을 구분한 경우, 그리고 함께 사들인 뒤 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우입니다. 이때는 30% 이상 차이가 나도 실지거래가액이 그대로 공급가액이 됩니다.

안분 순서 — 감정평가액이 기준시가보다 앞선다

안분계산액은 시행령 제64조 제1항이 정한 순서로 구합니다. 흔히 “공시가격으로 나눈다”고만 알려져 있는데, 감정평가액이 있으면 감정평가액이 먼저입니다.

상황	안분 기준
토지·건물 기준시가가 모두 있음	공급계약일 현재 기준시가 비례 안분
위 상황이지만 감정평가액이 있음	감정평가액 비례 안분 (제1호 단서)
어느 하나 또는 모두 기준시가가 없고 감정평가액이 있음	감정평가액 비례 안분
기준시가도 감정평가액도 없음	장부가액(없으면 취득가액) 안분 후, 기준시가 있는 자산은 그 합계액을 다시 기준시가로 안분
위 방법을 적용할 수 없거나 곤란함	국세청장이 정하는 바에 따라 안분

여기서 인정되는 감정평가액은 아무 감정서나 되지 않습니다. 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간 종료일까지 감정평가법인등이 평가한 가액이어야 합니다. 대출 때 받아 둔 몇 년 전 감정서는 이 순서에서 빠집니다. 기준시가는 소득세법 제99조의 기준시가를 말합니다.

포괄양수도 — 재화의 공급으로 보지 않는 사업 양도

사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 사업 양도는 재화의 공급으로 보지 않습니다(제10조 제9항 제2호). 부가세가 아예 발생하지 않으니 매수자가 3,333만원을 미리 마련했다가 나중에 환급받는 자금 부담이 사라집니다. 임대 중인 상가를 임차인·보증금·계약관계 그대로 넘기는 거래에서 널리 쓰입니다.

시행령 제23조는 범위를 넉넉하게 잡아 뒀습니다. 미수금·미지급금, 그리고 해당 사업과 직접 관련 없는 토지·건물은 빼고 넘겨도 포괄승계로 봅니다.

신고 단계에서 자주 헷갈리는 부분이 여기입니다. 판정 기준은 계약서 제목이 아니라 사업장별로 그 사업에 관한 권리와 의무가 실제로 포괄승계됐는지입니다(시행령 제23조). 양수자가 사업자등록을 새로 내거나 임대차 계약을 다시 맺었다는 사정 하나만으로 포괄승계가 곧바로 부인되는 것은 아닙니다. 반대로 계약서에 “포괄양수도”라고 적어 뒀다는 사실만으로 인정되지도 않습니다. 승계의 실질을 다투게 되면 매도자 쪽에 부가세와 가산세가 뒤늦게 확정될 수 있고, 매수자 쪽은 세금계산서를 받아 두지 않았다면 공제 근거를 확보하기가 까다로워집니다.

이 불확실성을 줄이는 장치가 사업양수자 대리납부입니다. 포괄양수도에 해당하는지 분명하지 않은 경우까지 포함해, 양수자는 대금을 지급할 때 매도자로부터 부가세를 징수해 그 대금 지급일이 속하는 달의 다음 달 25일까지 관할 세무서장에게 납부하는 방식을 고를 수 있습니다(제52조 제4항). 이 방식으로 징수해 납부한 거래는 사업 양도의 예외로 처리돼(제10조 제9항 제2호 단서) 그 부가세를 매입세액으로 다루는 근거가 생깁니다. 포괄승계 여부가 애매한 거래에서 양쪽이 함께 쓰는 안전판입니다.

매수자 쪽 계산 — 환급되는 돈과 안 되는 돈

건물분 부가세는 매수자에게 최종 비용이 아닌 경우가 많습니다. 사업자등록을 하고 그 건물을 과세사업에 사용하거나 사용할 목적으로 취득하면서 세금계산서를 받아 두면 매입세액 공제 대상이 되고, 신고 결과 환급세액이 생기면 그만큼 돌려받습니다.

전제가 하나 있습니다. 이 구조는 양쪽 다 일반과세자인 경우를 기준으로 합니다. 매수자가 간이과세자면 매입세액을 반영하는 방식 자체가 일반과세자와 달라 같은 계산이 성립하지 않고, 매도자가 간이과세자면 세금계산서를 못 받아 공제 근거가 없을 수 있습니다. 건물분 부가세를 환급받을 계획이라면 취득 전에 양쪽 과세유형부터 정리해야 합니다.

원칙적으로 공제되지 않는 경우가 정해져 있습니다(제39조 제1항). 필요적 기재사항 오류 등에는 시행령이 정한 예외가 따로 있습니다.

• 세금계산서를 못 받은 경우, 또는 공급자 등록번호·공급가액 같은 필요적 기재사항이 빠지거나 사실과 다르게 적힌 경우(제2호)
• 면세사업에 관련된 매입세액(제7호) — 시행령상 면세 요건을 충족하는 주택 임대는 면세 용역이라(제26조 제1항 제12호) 그 부분은 공제 대상이 아닙니다
• 사업과 직접 관련 없는 지출(제4호)

상가주택처럼 한 건물에 과세분과 면세분이 섞이면 과세사업 전용분·면세사업 전용분을 먼저 가리고, 실지귀속을 구분할 수 없는 공통매입세액만 정해진 방법으로 안분합니다. 단순히 면적 비율 하나로 끝나지 않으므로 취득 단계에서 용도별 구분을 정리해 두는 편이 낫습니다. 매수 목적이 주택 임대라면 건물분 부가세는 그대로 원가가 됩니다.

자주 틀리는 것 — 오해 교정

“개인이 상가를 팔면 사업자가 아니니 부가세가 없다” — 부동산 임대업자로 등록해 임대하던 상가를 파는 것은 사업자가 사업용 자산을 공급하는 거래입니다. 등록 사업자라면 건물분에 대해 세금계산서를 발급하고 신고해야 합니다. 폐업 뒤 매도하는 경우의 과세 여부는 폐업일과 공급시기의 선후로 갈리므로 관할 세무서에 확인하세요.

“주택은 부가세가 없으니 상가도 비슷하다” — 주택이 부가세와 거리가 먼 이유는 별개 규정 때문입니다. 대통령령이 정하는 국민주택의 공급은 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호로 면세이고, 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 주택 임대 용역은 부가가치세법 제26조 제1항 제12호로 면세입니다. 두 규정 모두 시행령 요건을 충족해야 적용되며, 상가에는 어느 쪽도 해당하지 않습니다.

“안분은 무조건 공시가격” — 2022년 2월 15일 개정으로 감정평가액 단서가 시행령 제64조 제1항 제1호에 들어갔습니다. 기준시가가 모두 있어도 기간 요건을 갖춘 감정평가액이 있으면 그쪽이 앞섭니다. 옛 순서로 안내하는 자료가 아직 남아 있습니다.

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근거 자료

• 국가법령정보센터, 부가가치세법 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세)·제29조(과세표준)·제30조(세율)
• 국가법령정보센터, 부가가치세법 제10조(재화 공급의 특례)·제38조(공제하는 매입세액)·제39조(공제하지 아니하는 매입세액)·제52조(대리납부)
• 국가법령정보센터, 부가가치세법 시행령 제23조(재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도)·제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산)
• 국가법령정보센터, 조세특례제한법 제106조(부가가치세의 면제 등)·소득세법 제99조(기준시가의 산정)
• 국세청 홈택스 — 부가가치세 신고

기준 시점: 2026년 8월