2026 이혼 재산분할 취득세 — 1.8%로 끝나는 경우와, 위자료로 넘기는 순간 붙는 양도세

이혼으로 집을 넘길 때 세금을 가르는 것은 금액이 아니라 원인입니다. 민법상 재산분할이면 취득세가 **1.5%**로 내려가 지방교육세까지 더해 1.8%, 국민주택규모를 넘으면 농어촌특별세가 붙어 **2.0%**입니다. 같은 집을 위자료로 넘기면 넘겨주는 쪽에 양도소득세가 생기고, 그냥 증여로 처리하면 취득세만 **4.0%**가 됩니다. (2026년 8월 기준)

세금은 ‘누가 받느냐’가 아니라 ‘왜 넘기느냐’로 갈립니다

같은 아파트를 같은 사람에게 넘겨도 등기원인을 무엇으로 적느냐에 따라 세목과 세율이 통째로 달라집니다. 먼저 갈림길부터 보겠습니다.

원인	넘겨받는 쪽	넘겨주는 쪽	성격
재산분할	취득세 1.5% + 지방교육세 0.3% (+농특세 0.2%)	없음	부부 공동재산의 청산
위자료	취득세(유상취득)	양도소득세	손해배상 채무의 대물변제
증여	취득세 3.5% + 지방교육세 0.3% (+농특세 0.2%) + 증여세	없음	무상 이전

괄호 안의 농어촌특별세는 국민주택규모를 넘는 경우에만 붙습니다. 그리고 증여는 조정대상지역·시가표준액 3억원 이상이면 취득세가 12%까지 올라갈 수 있습니다. 둘 다 아래에서 따로 봅니다.

재산분할이 가장 가벼운 이유는 새로 재산을 받는 것이 아니라 원래 내 몫이던 것을 돌려받는 것으로 보기 때문입니다. 그래서 취득세는 특례세율로 내려가고, 넘겨주는 쪽에는 양도소득세도 증여세도 생기지 않습니다.

1.5%는 어디서 나온 숫자인가

지방세법 제15조(세율의 특례) 제1항은 열거된 취득에 대해 **“제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율”**로 세액을 산출하도록 정합니다. 그 제6호가 이것입니다.

6. 「민법」 제834조, 제839조의2 및 제840조에 따른 재산분할로 인한 취득

인용된 조문은 각각 협의이혼, 재산분할청구권, 재판상 이혼입니다. 계산은 두 단계로 끝납니다.

• 기준세율: 재산분할은 대가 없는 이전이므로 제11조 제1항 **제2호 무상취득 1천분의 35(3.5%)**가 출발점입니다.
• 중과기준세율: 지방세법 제6조 제19호가 **1천분의 20(2%)**으로 정의합니다.

3.5% − 2% = 1.5%. 이 한 줄이 전부입니다.

여기서 한 가지 주의할 단서가 있습니다. 제15조 제1항 본문 뒷부분은 제11조 제1항 제8호에 따른 주택의 취득이면 세율에 100분의 50을 곱하도록 따로 정합니다. 그런데 제8호는 **“유상거래를 원인으로 주택을 취득하는 경우”**입니다. 재산분할은 유상거래가 아니므로 이 단서가 아니라 본문의 뺄셈이 적용됩니다. 아파트라고 해서 1~3%의 절반이 되는 것이 아닙니다.

실제로 내는 돈은 1.8%입니다 — 빠지기 쉬운 두 개

취득세만 보고 1.5%로 끝난다고 적은 안내가 많습니다. 취득세에는 항상 두 개가 따라붙습니다.

지방교육세. 지방세법 제151조 제1항 제1호는 **“제11조 제1항 제1호부터 제7호까지의 세율에서 1천분의 20을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액의 100분의 20”**으로 정합니다. 3.5% − 2% = 1.5%, 여기에 20%를 곱하면 **0.3%**입니다.

농어촌특별세. 농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호는 **“지방세법 제11조 및 제12조의 표준세율을 100분의 2로 적용하여 산출한 취득세액의 100분의 10”**으로 정합니다. 과세표준의 2% × 10% = **0.2%**입니다.

농어촌특별세가 빠지는 기준은 면적입니다. 농어촌특별세법 제4조 제9호가 **“대통령령으로 정하는 서민주택”**에 대한 취득세 감면을 비과세로 정하고, 같은 법 시행령 제4조 제5항이 서민주택을 「주택법」 제2조 제6호에 따른 국민주택 규모 이하의 주거용 건물과 부수토지로 정의합니다. 전용면적 85㎡ 이하 아파트라면 1.8%에서 끝납니다.

국민주택 규모의 기준은 하나가 아닙니다. 주택법 제2조 제6호는 주거전용면적 85㎡ 이하를 원칙으로 하면서, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡ 이하를 국민주택 규모로 정합니다. 지방 읍·면의 단독주택이라면 85㎡를 넘어도 농어촌특별세가 붙지 않을 수 있으므로, 소재지가 어디인지부터 확인해야 합니다.

형식적 취득이라 농특세가 면제된다는 말은 틀립니다

농어촌특별세법 제4조 제8호는 형식적인 소유권의 취득에 대한 취득세 감면을 비과세로 정합니다. 재산분할도 형식적 취득이니 당연히 면제라고 적은 글이 있는데, 그 범위는 시행령이 번호로 열거합니다.

시행령 제4조 제4항이 열거하는 지방세법 제15조 제1항의 호는 제1호부터 제4호까지와 제7호입니다. 제6호, 즉 재산분할은 이 목록에 없습니다. 그래서 85㎡를 넘는 주택이나 상가·토지를 재산분할로 받으면 농어촌특별세 0.2%가 그대로 붙습니다. 면적으로 갈리는 것이지 원인으로 갈리는 것이 아닙니다.

숫자로 보면

시가인정액 6억원 아파트를 재산분할로 이전받는 경우입니다.

구분	전용 84㎡	전용 110㎡	참고: 증여로 넘겼다면
취득세	900만원 (1.5%)	900만원 (1.5%)	2,100만원 (3.5%)
지방교육세	180만원 (0.3%)	180만원 (0.3%)	180만원 (0.3%)
농어촌특별세	0원 (비과세)	120만원 (0.2%)	120만원 (0.2%)
합계	1,080만원 (1.8%)	1,200만원 (2.0%)	2,400만원 (4.0%)

같은 집, 같은 사람인데 등기원인 한 줄로 1,320만원이 갈립니다.

증여 쪽에는 12% 중과가 더 붙을 수 있습니다

위 표의 증여 열은 중과가 없는 경우의 숫자입니다. 지방세법 제13조의2 제2항은 조정대상지역에 있는 일정가액 이상 주택을 무상취득하면 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(4%)에 중과기준세율의 400%를 더한 **12%**를 적용하도록 정합니다. 그 “일정가액”은 시행령 제28조의6 제1항이 취득 당시 시가표준액 3억원 이상으로 정합니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 따로 붙습니다.

같은 항 단서가 중과를 빼주는데, 시행령 제28조의6 제2항 제1호는 그 대상을 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자(사실혼 제외)·직계존속·직계비속이 무상취득하는 경우로 정합니다. 이혼이 끝나면 배우자가 아닙니다. 증여세의 배우자 공제 6억원만 사라지는 것이 아니라, 취득세 중과를 막아 주던 이 단서도 같이 사라집니다. 조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상 주택을 이혼 후에 증여로 넘기면 취득세율이 3.5%가 아니라 12%가 됩니다.

반면 재산분할은 이 중과에서 명문으로 빠집니다. 같은 시행령 제28조의6 제2항 제2호가 중과 제외 대상으로 **“법 제15조제1항제6호에 따른 세율의 특례 적용대상에 해당하는 경우”**를 그대로 적어 두었습니다. 조정대상지역의 고가주택이라도 재산분할이면 12%가 아니라 1.5%입니다. 갈림길의 폭이 여기서 가장 크게 벌어집니다.

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위자료로 넘기면 넘겨주는 쪽에 양도세가 붙습니다

여기가 가장 비싸게 어긋나는 지점입니다. 위자료는 정신적 손해를 배상할 채무이고, 그 채무를 현금이 아니라 부동산으로 갚으면 대물변제가 됩니다.

소득세법 제88조 제1호는 양도를 **“자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것”**으로 정의합니다. 위자료 채무가 소멸하는 대가로 부동산이 넘어가므로 유상 이전에 해당하고, 넘겨주는 쪽에 양도소득세가 생깁니다.

기한도 취득세와 다릅니다. 소득세법 제105조 제1항 제1호는 부동산 양도의 예정신고 기한을 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월로 정합니다. 넘겨받는 쪽이 취득세를 챙기는 사이 넘겨주는 쪽의 신고기한이 먼저 지나가는 구조라, 위자료로 정리했다면 두 사람의 기한을 따로 세어야 합니다.

반대로 재산분할은 부부가 함께 이룬 재산을 청산해서 각자 몫을 확정하는 것이므로 유상 이전으로 보지 않아 양도소득세 과세 대상이 아닙니다. 다만 두 가지는 짚어 두어야 합니다.

첫째, 이 구분은 조문에 그렇게 적혀 있는 것이 아닙니다. 소득세법 제88조 제1호 단서가 양도로 보지 않는다고 열거한 것은 환지처분, 토지 경계변경을 위한 교환, 신탁 설정 세 가지뿐이고 재산분할은 없습니다. 재산분할이 양도가 아닌 이유는 애초에 “유상 이전”에 해당하지 않는다는 해석에서 나옵니다. 판례와 과세관청의 해석이 근거이므로, 다툼이 생길 소지가 있는 사안이면 조문만 믿지 말고 사전 확인이 필요합니다.

둘째, 취득시기가 승계됩니다. 재산분할로 받은 부동산을 나중에 팔 때 취득시기는 이혼한 날이 아니라 부부가 처음 그 집을 취득한 날로 봅니다. 장기보유특별공제 기간이 그만큼 길게 계산되므로 불리한 이야기가 아닙니다. 반대로 위자료로 받았다면 취득시기는 넘겨받은 시점입니다.

자주 틀리는 것 — 오해 교정

“이혼했으니 각각 1세대가 된다” — 소득세법 제88조 제6호는 1세대 판정의 배우자에 **「법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람」**을 포함한다고 명시합니다. 이혼 신고만 하고 함께 살면 세법상으로는 여전히 한 세대입니다.

“이혼 전에 배우자 공제 6억원을 쓰고 넘기는 게 이득” — 증여 시점에 법률상 배우자여야 공제가 적용되는 것은 맞지만, 배우자에게 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면 이월과세로 취득가액이 증여자 기준으로 되돌아갑니다. 재산분할이 가능한 사안이라면 굳이 증여로 돌아갈 이유가 없습니다.

“재산분할이면 금액이 얼마든 세금이 없다” — 취득세는 그대로 냅니다. 그리고 기여도를 벗어나 과도하게 넘긴 부분은 재산분할로 인정받지 못하고 증여로 재구성될 소지가 있습니다. 이름을 재산분할로 붙였다고 성격까지 확정되는 것은 아닙니다.

“신고는 60일 안에” — 유상거래 기준입니다. 재산분할은 무상취득이라 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다(지방세법 제20조 제1항).

정리하면

등기원인을 재산분할로 적을 수 있는 사안이라면 그렇게 하는 것이 세 갈래 중 가장 가볍습니다. 취득세 1.5%에 지방교육세 0.3%를 더해 1.8%, 85㎡를 넘으면 2.0%. 넘겨주는 쪽에는 아무 세금도 생기지 않고, 받는 쪽의 취득시기는 처음 산 날로 이어집니다. 위자료와 증여는 각각 양도소득세와 증여세를 불러오므로, 협의 단계에서 문서에 어떤 이름을 적을지가 곧 세금 설계입니다.

근거 자료

• 지방세법 제15조 — 세율의 특례(제1항 제6호 재산분할)
• 지방세법 제11조 — 부동산 취득의 세율(제1항 제2호 무상취득 3.5%)
• 지방세법 제10조의2 — 무상취득의 경우 과세표준
• 지방세법 제13조의2 — 법인의 주택 취득 등 중과(제2항 무상취득 중과)
• 지방세법 시행령 제28조의6 — 중과세 대상 무상취득의 가액 기준과 제외 대상
• 지방세법 제20조 — 신고 및 납부 기한
• 지방세법 제151조 — 지방교육세 과세표준과 세율
• 농어촌특별세법 제5조 — 과세표준과 세율(제1항 제6호)
• 농어촌특별세법 시행령 제4조 — 비과세 범위와 서민주택의 정의
• 지방세법 시행령 제14조의2 — 시가표준액 1억원 이하 부동산의 과세표준 선택
• 소득세법 제88조 — 양도의 정의와 1세대의 범위
• 소득세법 제105조 — 양도소득과세표준 예정신고 기한
• 주택법 제2조 — 국민주택규모의 정의(제6호)

기준 시점: 2026년 8월 24일 국가법령정보센터 조문 대조. 확인 판본은 지방세법 [시행 2026. 7. 1.] [법률 제21308호, 2025. 12. 31., 일부개정], 농어촌특별세법(시행 2026. 5. 12.), 소득세법(시행 2026. 7. 1.)입니다.

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