2026 동거봉양 합가 — 부모님이 62세면 양도세 특례는 되고 취득세는 안 됩니다

동거봉양 합가로 2주택이 되면 세목마다 보는 나이가 다릅니다. 양도세와 종부세는 직계존속이 60세 이상이면 특례가 붙고, 취득세와 재산세는 65세 이상이라야 합니다. 그래서 부모님이 62세면 양도세·종부세 특례는 되고 취득세·재산세는 안 됩니다. 기간도 갈립니다. 양도세·종부세는 합친 날부터 10년이지만, 취득세·재산세에는 기간 제한이 없습니다. (2026년 9월 기준)

부모님을 모시려고 집을 합치는 결정에서 사람들이 먼저 확인하는 것은 양도세 비과세입니다. 그런데 실제로 돈이 크게 갈리는 쪽은 그 뒤에 집을 한 채 더 살 때의 취득세인 경우가 많습니다. 순서를 바꿔 취득세부터 봅니다.

취득세 — 65세와 30세, 그리고 기간이 없는 특례

먼저 오해 하나를 정리합니다. 세대를 합친다고 해서 취득세가 나오지는 않습니다. 취득세는 주택을 취득할 때 붙는 세금이고, 합가는 취득이 아니기 때문입니다.

취득세에서 합가가 문제되는 시점은 합가한 뒤에 세대원 중 누군가 주택을 새로 살 때입니다. 지방세법 시행령 제28조의3 제1항은 주택 취득일 현재 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족을 1세대로 봅니다. 합가로 주민등록을 합쳤다면 부모님 집과 자녀 집을 합해 주택 수를 세고, 지방세법 제13조의2에 따라 조정대상지역 2주택 또는 3주택 이상이면 중과세율로 판정합니다.

이 합산을 막는 통로가 같은 조 제2항 제2호입니다. 조문은 이렇게 적고 있습니다.

취득일 현재 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 65세 미만인 경우를 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 30세 이상의 직계비속, 혼인한 직계비속 또는 제1호에 따른 소득요건을 충족하는 성년인 직계비속이 합가한 경우

— 지방세법 시행령 제28조의3 제2항 제2호

여기서 걸리는 조건이 두 개입니다.

• 존속은 65세 이상이어야 합니다. 양도세·종부세의 60세가 아닙니다. 배우자의 직계존속(장인·장모, 시부모)도 포함되고, 두 분 중 한 분만 65세 이상이면 됩니다.
• 비속은 30세 이상이어야 합니다. 30세가 안 됐다면 혼인했거나, 성년으로서 제1호의 소득요건(직전 12개월 소득이 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 이상이고 소유 주택을 관리·유지하면서 독립된 생계 유지)을 채워야 합니다. 제1호 단서가 미성년자를 제외하므로 미성년 자녀는 이 통로가 열리지 않습니다.

대신 기간 제한이 없습니다. 양도세·종부세처럼 10년 안에 정리해야 하는 규정이 이 조항에는 없고, 취득일마다 그 시점에 요건을 갖췄는지를 봅니다.

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양도세 — 60세, 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 한 채

양도세 쪽 근거는 소득세법 시행령 제155조 제4항입니다. 1주택을 보유한 사람이 1주택을 보유한 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합쳐 1세대 2주택이 되면, 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다.

같은 항은 60세 미만이어도 포함되는 경우를 세 가지로 적었습니다.

포함 대상	조문
배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람	제155조 제4항 제1호
직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우	제2호
국민건강보험법 시행령 별표 2에 따른 특정 요양급여를 받는 60세 미만의 직계존속	제3호

놓치기 쉬운 전제가 두 개 있습니다. 부모님도 1주택이어야 하고, 자녀도 1주택이어야 합니다. 어느 한쪽이 2주택이면 합가 후 3주택이 되어 이 조항의 문언에 들어맞지 않습니다. 그리고 이 특례는 주택 수만 1주택으로 봐 주는 것이라, 실제 비과세를 받으려면 그 주택 자체가 소득세법 시행령 제154조 제1항의 보유·거주 요건을 따로 갖춰야 합니다.

합가가 아닌 이사로 2주택이 된 경우의 처분기한 3년은 규정이 다릅니다. 일시적 2주택 비과세 요건 정리에서 확인하세요.

종부세·재산세 — 6월 1일 하루로 정해집니다

보유세는 과세기준일 하루의 상태로 끝납니다. 재산세 과세기준일은 매년 6월 1일(지방세법 제114조)이고, 종합부동산세도 같은 날을 씁니다(종합부동산세법 제3조).

종합부동산세는 종합부동산세법 시행령 제1조의2 제5항이 동거봉양 합가를 다룹니다. 과세기준일 현재 본인 또는 배우자의 60세 이상인 직계존속(그 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함합니다)과 합가해 한 세대가 된 경우, 합가한 날부터 10년 동안 주택 또는 토지를 소유하는 자와 합가한 자를 각각 1세대로 봅니다. 양도세처럼 먼저 파는 한 채를 봐 주는 방식이 아니라, 아예 별개의 세대로 갈라 각자 1세대 1주택자인지를 판정합니다. 1세대 1주택자의 공제금액은 12억원, 그 밖의 경우는 9억원입니다(종합부동산세법 제8조 제1항).

이 항에는 다른 조문에 없는 단서가 하나 붙어 있습니다.

합가한 날 당시는 60세 미만이었으나, 합가한 후 과세기준일 현재 60세에 도달하는 경우는 합가한 날부터 10년의 기간 중에서 60세 이상인 기간 동안

— 종합부동산세법 시행령 제1조의2 제5항

즉 58세에 합쳤다면 10년을 새로 주는 것이 아니라, 합가일부터 세는 10년 안에서 60세가 된 뒤의 기간만 특례가 남습니다.

재산세는 지방세법 시행령 제110조의2 제3항 제1호가 별도세대를 정합니다. 기준은 취득세와 같은 65세 이상이지만 비속 요건이 다릅니다. 취득세는 30세 이상인데 재산세는 19세 이상(또는 혼인한 직계비속)이면 됩니다.

여기에 가액 요건이 하나 더 붙습니다. 1세대 1주택 세율 특례는 시가표준액이 9억원 이하인 주택에 한정됩니다(지방세법 제111조의2 제1항). 즉 합가로 1세대 1주택 판정이 뒤집히면 특례가 빠지고, 판정을 지켜도 그 집이 시가표준액 9억원을 넘으면 애초에 특례 대상이 아닙니다.

네 세목을 한 표로

	양도소득세	종합부동산세	취득세	재산세
직계존속 연령	60세 이상	60세 이상	65세 이상	65세 이상
직계비속 요건	1주택 보유	—	30세 이상·혼인·소득요건	19세 이상·혼인
기간	합친 날부터 10년	합가일부터 10년	제한 없음	제한 없음
판정 기준일	양도일	과세기준일(6/1)	취득일	과세기준일(6/1)
효과	먼저 양도하는 1채 비과세	각각 1세대로 봄	각각 별도 세대	각각 별도 세대
혼인 시 기간	10년	10년	별도세대 규정 없음	5년(높은 1채만 특례)
동거봉양 근거	소득령 §155④	종부령 §1의2⑤	지방령 §28의3②2	지방령 §110의2③1
혼인 근거	소득령 §155⑤	종부령 §1의2④	(§28의4⑥6 분양권 예외)	지방령 §110의2①9·②2

혼인 합가 — 10년, 5년, 그리고 좁은 예외

혼인으로 2주택이 된 경우는 기간이 또 따로 갑니다. 동거봉양과 같은 규정이 아닙니다.

• 양도세 — 10년: 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 봅니다(소득세법 시행령 제155조 제5항). 2024년 11월 12일 개정으로 5년에서 10년으로 늘었습니다. 같은 항은 1주택을 보유한 60세 이상 직계존속을 동거봉양하던 무주택자가 1주택자와 혼인한 경우도 대상으로 적고 있습니다.
• 종부세 — 10년: 혼인한 날부터 10년 동안 각각 1세대로 봅니다(종합부동산세법 시행령 제1조의2 제4항).
• 재산세 — 5년: 혼인 전부터 소유한 주택으로서 과세기준일 현재 혼인일로부터 5년이 지나지 않은 주택은 주택 수에서 뺍니다(지방세법 시행령 제110조의2 제1항 제9호). 그중 시가표준액이 높은 주택 한 채를 1세대 1주택으로 보아 세율 특례를 적용하고(같은 조 제2항 제2호), 시가표준액이 같으면 납세의무자가 선택하는 1개의 주택입니다. 두 채가 모두 면제되는 것이 아니라 나머지 한 채는 일반세율로 그대로 부과됩니다. 다만 혼인 전부터 각각 최대 1개의 주택만 소유했고, 혼인 후 주택을 추가로 취득하지 않은 경우로 한정합니다.
• 취득세 — 유예기간 없음: 혼인을 사유로 한 별도세대 규정이 없습니다. 지방세법 시행령 제28조의3 제1항이 배우자는 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다고 적고 있어, 혼인하면 주소를 따로 두어도 곧바로 한 세대입니다. 좁은 예외가 하나 있습니다 — 혼인한 사람이 혼인 전 소유한 주택분양권으로 주택을 취득하는 경우, 다른 배우자가 혼인 전부터 소유하고 있는 주택은 주택 수에서 뺍니다(같은 영 제28조의4 제6항 제6호).

주의할 표현이 하나 있습니다. 취득세 제28조의3 제2항 제2호와 재산세 제110조의2 제3항 제1호에 나오는 **“혼인한 직계비속”**은 혼인 특례가 아니라, 동거봉양 합가에서 30세(재산세는 19세)가 안 된 자녀도 혼인했으면 인정한다는 비속 요건입니다. 표현이 비슷해 혼동하기 쉬운 자리입니다.

자주 틀리는 것 — 오해 교정

“합가 특례를 받으면 모든 세금이 면제된다” — 아닙니다. 네 세목은 각자 다른 법령에 각자 다른 요건으로 규정을 두고 있습니다. 양도세 특례를 받았다고 취득세 별도세대가 따라오지 않습니다.

“혼인 특례는 5년이다” — 세목을 섞은 오해입니다. 양도세·종부세는 10년이고(2024년 11월 12일 개정으로 5년에서 늘었습니다), 5년은 재산세의 기간입니다(지방세법 시행령 제110조의2 제1항 제9호). 세 숫자가 각각 다른 법령에서 나옵니다.

“주민등록만 따로 두면 별도세대가 된다” — 취득세는 그렇지 않습니다. 지방세법 시행령 제28조의3 제1항은 배우자, 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀, 그리고 취득하는 사람이 미혼이고 30세 미만인 경우의 부모를 주민등록표에 함께 없어도 1세대로 본다고 적고 있어, 전입신고만으로 갈라지지 않습니다.

“합가로 2주택이 됐으니 3년 안에 팔면 된다” — 취득세의 일시적 2주택(지방세법 시행령 제28조의5)은 주택을 추가로 취득한 경우의 규정입니다. 합가는 취득이 아니므로 이 통로가 열리지 않습니다.

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근거 자료

• 소득세법 시행령 제155조 (국가법령정보센터) — 1세대 1주택의 특례(동거봉양 제4항·혼인 제5항)
• 종합부동산세법 시행령 제1조의2 (국가법령정보센터) — 혼인 제4항·동거봉양 제5항의 세대 판정
• 지방세법 시행령 제28조의3 (국가법령정보센터) — 세대의 기준, 별도세대 제2항 제2호
• 지방세법 시행령 제110조의2 (국가법령정보센터) — 재산세 세율 특례 대상 1세대 1주택의 범위

기준 시점: 2026년 9월. 연령·기간·직계비속 요건은 개정과 개별 사정에 따라 달라지므로, 실제 취득·양도 전에 이용 시점 기준을 국세청·위택스·관할 시·군·구에서 재확인하세요.

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