2026 증여 취득세 — 무상취득 3.5%와 조정대상지역 3억 이상 12% 중과, 과세표준은 시가인정액
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집을 증여받으면 취득세는 **무상취득 표준세율 3.5%**입니다. 다만 조정대상지역에 있으면서 시가표준액 3억원 이상인 주택이면 **12%**로 중과되고, 증여하는 사람이 1세대 1주택자이면서 배우자·직계존비속에게 주는 경우는 중과에서 빠집니다. 과세표준은 공시가격이 아니라 시가인정액이 원칙입니다. 세율·과세표준·신고기한을 순서대로 정리합니다. (2026년 기준)
- 주택 무상취득 취득세 3.5% (지방교육세·농어촌특별세 포함 3.8%~4.0%)
- 조정대상지역 + 시가표준액 3억원 이상 → 12% 중과, 단 1세대 1주택자의 배우자·직계존비속 증여는 제외
- 과세표준 = 시가인정액(매매사례가·감정가), 공시가격이 아님
- 신고기한 = 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월, 취득일은 증여계약일
- 2026년부터 특수관계인 저가양수도 증여로 간주(차액 3억원 또는 시가인정액 30% 이상)
무상취득 세율 3.5% — 유상 취득세와 다른 표
집을 사서 취득하면 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%처럼 가격 구간에 따라 세율이 갈립니다. 증여는 다릅니다. 무상으로 취득한 주택은 가격과 무관하게 표준세율 3.5% 하나로 갑니다(지방세법 제11조 제1항 제2호). 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 붙습니다.
| 구분 | 세율 | 근거 |
|---|---|---|
| 취득세(무상취득 표준세율) | 3.5% | 지방세법 제11조 제1항 제2호 |
| 지방교육세 | 0.3% | (3.5% − 2%) × 20%, 지방세법 제151조 |
| 농어촌특별세 | 0.2% | 전용 85㎡ 초과 시. 85㎡ 이하는 비과세 |
| 합계 | 3.8%(85㎡ 이하) / 4.0%(85㎡ 초과) |
실제 계산 예시로 보면, 시가인정액 7억원짜리 전용 84㎡ 아파트를 증여받으면 취득세 2,450만원에 지방교육세 210만원을 더해 2,660만원입니다. 같은 집을 1주택 세대가 7억원에 사서 취득했다면 유상 취득세는 1~3% 구간이라 훨씬 적습니다. 다만 유상취득도 다주택·조정대상지역이면 8%·12%로 중과되므로, 3.5%와 비교할 때는 매수자 쪽 주택 수를 함께 놓고 봐야 합니다.
조정대상지역 3억원 이상이면 12% — 그러나 1주택 증여는 예외
조정대상지역에 있는 주택으로서 시가표준액 3억원 이상을 무상취득하면 세율이 **12%**로 뜁니다(지방세법 제13조의2 제2항). 3.5%의 세 배가 넘는 구간이라 증여 판단에서 가장 먼저 확인해야 하는 조건입니다.
여기서 놓치기 쉬운 게 예외입니다. 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우는 중과에서 제외되어 3.5%가 적용됩니다(지방세법 시행령 제28조의6). 조정대상지역 3억원 이상이라는 조건에 걸려도, 증여자 세대가 법상 1세대 1주택 요건을 충족하면 기본세율입니다. 판정 단위가 개인이 아니라 세대라는 점이 핵심입니다 — 같은 세대원이 다른 주택을 갖고 있으면 1주택으로 보지 않습니다.
| 증여자 상황 | 조정대상지역·시가표준액 3억원 이상 | 그 밖의 경우 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자 → 배우자·직계존비속 | 3.5% (중과 제외) | 3.5% |
| 다주택 세대 | 12% 중과 | 3.5% |
12% 중과 구간에서는 지방교육세가 0.4%로 올라갑니다. 농어촌특별세는 중과 여부와 무관하게 전용 85㎡ 초과일 때 0.2%가 붙고, 국민주택규모(85㎡ 이하)는 비과세입니다. 실제 부담액은 위택스 지방세 미리계산에서 취득 원인을 ‘증여’로 두고 확인하세요.
조정대상지역 자체가 계속 넓어지고 있는 점도 함께 봐야 합니다. 2025년 10월 16일부터 서울 25개 구 전역과 경기 12곳이 지정됐고, 2026년 7월 1일부터 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시가 추가됐습니다. 증여계약일 시점에 그 주소가 조정대상지역인지가 판단 기준입니다.
과세표준은 공시가격이 아니라 시가인정액
2023년 1월 1일부터 무상취득의 과세표준은 시가인정액이 원칙입니다(지방세법 제10조의2). 시가인정액은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 사이의 매매사례가액·감정가액·경매가액처럼 시가로 인정되는 금액을 말합니다.
신고 단계에서 자주 헷갈리는 부분이 이 지점입니다. 예전 방식대로 공시가격을 넣고 세액을 어림했다가, 인근 실거래가 시가인정액으로 잡히면서 과세표준이 크게 올라가는 경우가 나옵니다. 다만 아무 거래나 기준이 되는 것은 아닙니다. 면적·위치·용도·시가표준액이 해당 주택과 동일하거나 유사한 물건의 거래로서 법정 평가기간(취득일 전 6개월~후 3개월) 안에 있어야 매매사례가액으로 인정됩니다. 공시가격 6억원 아파트라도 이 요건을 채운 인근 거래가 9억원이면 그 금액이 기준이 됩니다.
시가인정액을 산정하기 어려우면 시가표준액을 적용하고, 시가표준액 1억원 이하 부동산은 시가인정액과 시가표준액 중 하나를 선택합니다. 12% 중과 판정에 쓰이는 3억원 기준은 시가인정액이 아니라 시가표준액 기준이라는 점도 구분해서 기억하세요. 과세표준과 중과 판정 기준이 서로 다른 금액을 씁니다.
오해교정 — 2026년부터 ‘싸게 판 것’도 증여로 봅니다
“증여하면 3.5%니까 시세보다 싸게 파는 게 낫다”는 안내가 오래 돌았습니다. 2026년 1월 1일 시행 개정으로 이 계산이 달라졌습니다.
배우자·직계존비속 등 특수관계인 사이의 유상거래에서 지급한 대가와 시가인정액의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면, 그 거래를 증여로 보아 무상취득 세율을 적용합니다. 시가 10억원 아파트를 6억원에 넘겼다면 차액 4억원이 3억원을 넘으므로 유상 취득세가 아니라 증여 취득세로 판정됩니다.
증여세 쪽에도 저가양수에 대한 별도 과세 규정이 있으므로, 가족 간 저가 거래는 취득세와 증여세를 함께 놓고 판단해야 합니다. 채무를 함께 넘기는 방식은 계산 구조가 완전히 달라지므로 부담부증여 글을 따로 확인하세요.
신고는 3개월 안에 — 취득일은 잔금일이 아니라 계약일
증여로 취득한 부동산의 취득세 신고·납부 기한은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다(지방세법 제20조 제1항). 상속은 6개월이라 기한이 다릅니다.
기한을 세는 출발점이 함정입니다. 무상승계취득의 취득일은 매매처럼 잔금일이 아니라 증여계약일입니다(지방세법 시행령 제20조 제1항). 등기를 먼저 했다면 그 등기일이 취득일이 됩니다. 3월 10일에 증여계약서를 썼다면 3월 31일부터 세어 6월 30일까지가 기한입니다.
기한을 넘기면 무신고가산세 20%(지방세기본법 제53조의2 제1항)와 납부지연가산세(같은 법 제55조)가 더해집니다. 증여계약서·가족관계증명서·시가인정액 근거 자료(실거래 내역 또는 감정평가서)를 함께 준비하면 신고가 한 번에 끝납니다.
자주 묻는 질문
Q. 증여 취득세는 증여세와 따로 내는 건가요? 따로 냅니다. 증여세는 국세로 국세청에, 취득세는 지방세로 주택 소재지 시·군·구청(위택스)에 냅니다. 하나를 냈다고 다른 하나가 면제되지 않습니다.
Q. 부모님이 조정대상지역 아파트를 주시면 무조건 12%인가요? 아닙니다. 조정대상지역이면서 시가표준액 3억원 이상일 때만 중과이고, 증여자 세대가 법상 1세대 1주택 요건을 충족하면 배우자·직계존비속 증여는 중과에서 제외되어 3.5%입니다. 판정은 개인이 아니라 세대 단위입니다.
Q. 과세표준은 공시가격으로 잡으면 되나요? 원칙은 시가인정액입니다. 취득일 전 6개월~후 3개월의 매매사례가액·감정가액 등이 먼저 적용되며, 매매사례가액은 면적·위치·용도·시가표준액이 유사한 물건의 거래여야 인정됩니다. 산정이 어려우면 시가표준액을 쓰고, 시가표준액 1억원 이하 부동산은 둘 중 선택합니다.
Q. 언제까지 신고해야 하나요? 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 취득일은 증여계약일이며(등기를 먼저 하면 등기일), 상속은 6개월로 다릅니다.
Q. 시세보다 싸게 파는 방식으로 피할 수 있나요? 2026년 1월 1일부터 차액 3억원 이상 또는 시가인정액 30% 이상이면 증여로 간주해 무상취득 세율을 적용합니다.
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근거 자료
- 국가법령정보센터, 지방세법 제10조의2(무상취득의 과세표준)·제11조(부동산 취득의 세율)
- 국가법령정보센터, 지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)·제20조(신고 및 납부)
- 국가법령정보센터, 지방세법 시행령 제20조(취득의 시기 등)·제28조의6(중과세 대상 무상취득 등)
- 국가법령정보센터, 지방세기본법 제53조의2(무신고가산세)·제55조(납부지연가산세)
- 행정안전부, 2026년 시행 지방세법 개정 — 특수관계인 저가양수 증여의제(2025.12.30. 국회 본회의 통과, 2026.1.1. 시행)
- 국토교통부 주거정책심의위원회, 조정대상지역 추가 지정(화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시, 2026.7.1. 효력)
- 위택스 — 지방세 미리계산 및 취득세 신고
자주 묻는 질문
증여 취득세는 증여세와 따로 내는 건가요?
따로 냅니다. 증여세는 국세로 국세청에, 취득세는 지방세로 주택 소재지 시·군·구청(위택스)에 냅니다. 하나를 냈다고 다른 하나가 면제되지 않습니다. 부동산을 증여받으면 두 세금이 각각 계산되어 함께 부담이 됩니다.
부모님이 조정대상지역 아파트를 주시면 무조건 12%인가요?
아닙니다. 12% 중과는 조정대상지역에 있으면서 시가표준액이 3억원 이상인 주택일 때 적용됩니다. 그리고 증여자 세대가 법상 1세대 1주택 요건을 충족하면 배우자나 직계존비속에게 주는 경우 중과에서 제외되어 3.5%가 적용됩니다. 판정 단위가 개인이 아니라 세대이므로, 같은 세대원이 다른 주택을 갖고 있으면 1주택으로 보지 않습니다.
과세표준은 공시가격으로 잡으면 되나요?
원칙은 시가인정액입니다. 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례가액·감정가액·경매가액 등 시가로 인정되는 금액을 먼저 봅니다. 매매사례가액으로 인정되려면 면적·위치·용도·시가표준액이 해당 주택과 동일하거나 유사한 물건의 거래여야 하므로, 인근 실거래라고 무조건 기준이 되지는 않습니다. 시가인정액을 산정하기 어려우면 시가표준액을 쓰고, 시가표준액 1억원 이하 부동산은 둘 중 하나를 선택합니다.
언제까지 신고해야 하나요?
취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 무상취득의 취득일은 잔금일이 아니라 증여계약일이므로, 3월 10일에 증여계약을 했다면 3월 31일부터 세어 6월 30일까지가 기한입니다. 상속은 6개월로 다릅니다. 등기를 먼저 했다면 그 등기일이 취득일이 됩니다. 기한을 넘기면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세가 붙습니다.
시세보다 싸게 파는 방식으로 증여 취득세를 피할 수 있나요?
2026년 1월 1일부터 막혔습니다. 배우자·직계존비속 등 특수관계인 사이의 유상거래에서 지급한 대가와 시가인정액의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면, 그 거래를 증여로 보아 무상취득 세율 3.5%를 적용합니다. 종전에는 유상 기본세율만 부담하면 됐던 구간이라 이 개정으로 판단이 달라졌습니다.
지방세법 제10조의2(무상취득의 과세표준)·제11조 제1항 제2호(무상취득 표준세율)·제13조의2 제2항(조정대상지역 주택 무상취득 중과)·제20조 제1항(신고·납부 기한), 같은 법 시행령 제20조 제1항(무상승계취득의 취득시기)·제28조의6(중과 제외 대상), 농어촌특별세법 제4조·제5조, 지방세법 제151조(지방교육세), 2026년 1월 1일 시행 지방세법 개정(특수관계인 저가양수 증여의제)을 2026-07-31 기준으로 확인해 작성했습니다. 조정대상지역은 2025년 10월 16일 지정분과 2026년 7월 1일 추가 지정분(화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시)을 반영했습니다. 이 글은 현행 기준 일반 정보이며 개별 사안의 세무 자문을 대체하지 않습니다.