2026 조합원입주권 취득세 — 같은 6억이 헐리기 전 잔금이면 660만원, 헐린 뒤면 2,760만원, 준공 때 건물분 2.8%는 따로

조합원입주권 취득세는 살 때 한 번, 새 아파트가 준공될 때 한 번 나옵니다. 살 때는 잔금일에 기존 건물이 서 있으면 주택 세율(6억원 이하 1%), 이미 헐렸으면 토지 세율 **4%**입니다. 준공 때는 새 건물분을 **원시취득 2.8%**로 내고, 토지가 당초 소유 면적보다 늘었다면 그 부분도 따로 과세됩니다(2026년 9월 지방세법 기준).

같은 6억원짜리 입주권이라도 헐리기 전에 잔금을 치르면 부가세목까지 660만원, 헐린 뒤라면 2,760만원입니다. 원래 그 구역에 집이 있던 원조합원은 사는 단계가 없으니 준공 때만 냅니다. 아래에서 누가 언제 얼마를 내는지 조문 순서대로 짚습니다.

원조합원과 승계조합원 — 몇 번 내는지부터 다릅니다

시점	원조합원 (원래 집 소유자)	승계조합원 (입주권 매수자)
입주권 취득	해당 없음 — 이미 소유한 부동산이 권리로 바뀐 것	유상취득 — 건물 유무에 따라 주택 세율 또는 4%
새 아파트 준공	건물분 원시취득 2.8% (지방세법 제7조 제16항)	건물분 원시취득 2.8% (같은 조항)
토지	당초 소유 면적을 넘는 부분만 취득으로 봄	매수 때 이미 토지를 취득, 넘는 면적은 같은 규칙
재개발 감면	정비구역지정 고시일 현재 소유자면 대상	고시일 뒤에 산 사람은 대상 아님

지방세법 제7조 제16항은 정비사업 대상 부동산의 소유자(상속인 포함)가 관리처분계획에 따라 공급받는 건축물은 원시취득, 토지는 승계취득으로 보되 토지는 당초 소유 면적을 넘는 부분만 취득한 것으로 본다고 정합니다. 주택법상 주택조합과 재건축조합·소규모재건축조합이 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 본다는 규정도 따로 있습니다(같은 조 제8항). 다만 조합원에게 귀속되지 않는 일반분양분 등 비조합원용 부동산은 이 간주에서 빠집니다.

입주권을 살 때 — 잔금일에 건물이 서 있느냐

주택 세율 1~3%가 적용되는 “주택”은 건축물대장·사용승인서·등기부 등에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지입니다(지방세법 제11조 제1항 제8호). 유상승계취득의 취득일은 사실상의 잔금지급일이고 그 전에 등기했다면 등기일이므로(시행령 제20조 제2항·제14항), 그날 건물이 남아 있으면 주택을 산 것이고 철거가 끝났다면 토지를 산 것입니다. 토지는 “그 밖의 원인으로 인한 취득” 중 농지 외의 것으로 **4%**가 적용됩니다(같은 항 제7호 나목).

잔금일 상태	적용 세율	지방교육세	농어촌특별세	합계
건물 있음 · 6억원 이하 · 전용 85㎡ 이하	1%	0.1%	비과세	1.1%
건물 있음 · 6억원 이하 · 전용 85㎡ 초과	1%	0.1%	0.2%	1.3%
건물 철거 후 (토지)	4%	0.4%	0.2%	4.6%

지방교육세는 주택 세율이면 그 세율의 절반에, 그 밖의 세율이면 세율에서 2%를 뺀 값에 20%를 곱합니다(지방세법 제151조 제1항 제1호). 농어촌특별세는 표준세율을 2%로 해 계산한 취득세의 10%이고(농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호), 국민주택규모 이하 주거용 건물과 용도지역별 배율 면적 이내의 부속토지는 비과세입니다(같은 법 제4조 제11호, 시행령 제4조 제5항). 철거 후에는 주택이 없으니 이 비과세도 적용되지 않습니다.

실제 계산 예시로 보면, 매도인에게 지급한 입주권 대금이 6억원(프리미엄 포함)이고 전용 84㎡인 경우입니다. 과세표준인 사실상취득가격은 취득을 위해 거래 상대방에게 지급한 직접비용을 포함하므로(시행령 제18조 제1항) 6억원 전체가 기준입니다.

• 잔금일에 건물이 서 있음: 6억원 × 1.1% = 660만원
• 잔금일에 이미 철거됨: 6억원 × 4.6% = 2,760만원

차이가 2,100만원입니다. 다만 건물이 남아 있을 때는 주택을 산 것이라 다주택 중과가 붙을 수 있습니다. 조정대상지역에서는 1세대 2주택(일시적 2주택 제외)이 되면 8%, 3주택 이상이면 12%이고, 조정대상지역 밖에서는 3주택이 되면 8%, 4주택 이상이면 12%입니다(지방세법 제13조의2 제1항 제2호·제3호). 법인이 사면 제1호로 12%입니다. 모두 취득세 본세율이고 지방교육세·농어촌특별세는 별도입니다. 철거 후 토지로 사면 주택이 아니므로 이 중과는 없고 4%로 고정입니다. 이주는 끝났지만 철거 전인 건물은 판단이 갈릴 수 있는 구간이라, 잔금일을 정하기 전에 관할 시·군·구 세무부서에 멸실 여부를 확인해 두는 편이 안전합니다.

입주권은 다른 집을 살 때 주택 수에도 들어갑니다. 지방세법 제13조의3 제2호가 재건축·재개발과 소규모재건축사업의 조합원입주권(조합원에게서 산 것 포함)을 “해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도” 소유자의 주택 수에 더하도록 정하고, 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 적용됩니다(법률 제17473호 부칙 제3조, 그 전 매매계약 체결분은 제7조로 제외). 주택 수 계산의 나머지는 2주택 취득세 중과 기준에 정리돼 있습니다.

준공 때 — 새 건물분은 원시취득 2.8%, 건물분엔 중과가 없습니다

새 아파트가 다 지어지면 조합원은 건물을 원시취득한 것으로 보고 **2.8%**를 냅니다(지방세법 제11조 제1항 제3호). 과세표준은 사실상취득가격입니다(제10조의4 제1항). 취득일은 준공인가증 등 사용승인서를 내주는 날인데, 그 전에 임시사용승인을 받았다면 임시사용승인일이고, 사실상 사용일이 더 빠르면 그날입니다(시행령 제20조 제6항). 신고·납부 기한은 그날부터 60일입니다(법 제20조 제1항).

토지 증가분은 건물분과 따로 확인해야 합니다. 지방세법 제7조 제16항은 당초 소유면적을 초과한 토지만 승계취득한 것으로 봅니다. 제11조 제4항과 제13조의2도 함께 검토해야 하므로 이 글에서는 개별 사업의 토지 증가분 세율이나 중과 여부를 확정하지 않습니다. 건물분 과세표준 2억원을 가정한 아래 예시는 토지 증가분과 감면을 포함하지 않습니다. 종전·종후 대지지분, 관리처분계획, 취득시기, 건물·토지별 과세표준 자료를 준비해 관할 세무부서에서 확인하세요.

부가세목은 지방교육세 0.16%((2.8% − 2%) × 20%)에, 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더해집니다. 원조합원이 부담한 건축비 등 건물분 사실상취득가격이 2억원이라고 가정하면 84㎡는 2억원 × 2.96% = 592만원, 85㎡ 초과는 2억원 × 3.16% = 632만원입니다(감면·토지 증가분 제외). 승계조합원은 매수 때 이미 과세된 부분이 있어 준공 때 과세표준을 어떻게 나누는지가 원조합원과 다를 수 있으니, 조합이 안내하는 조합원별 금액을 관할 시·군·구에 대조해 보는 편이 확실합니다.

다주택 중과를 정한 제13조의2 제1항은 “유상거래를 원인으로” 취득하는 주택에, 제2항은 무상취득에 적용됩니다. 준공으로 받는 건물분은 원시취득이라 주택 수가 많아도 이 조문의 중과세율이 붙지 않습니다. 위에서 본 토지 증가분은 이와 따로 판단합니다.

재개발 원조합원만 받는 감면

지방세특례제한법 제74조 제5항 제3호는 재개발사업의 정비구역지정 고시일 현재 부동산 소유자(상속인 포함)가 재개발로 주택을 취득해 1가구 1주택이 되는 경우 취득세를 줄여 줍니다. 취득 당시 일시적 2주택이 되는 경우도 포함됩니다. 적용 기한은 2028년 12월 31일까지입니다.

전용면적	취득세 경감률
60㎡ 이하	100분의 75
60㎡ 초과 85㎡ 이하	100분의 50
85㎡ 초과	경감 없음

대상이 좁습니다. 재건축은 이 조항이 아니고, 고시일 뒤에 입주권을 산 승계조합원도 “고시일 현재 소유자”가 아니라서 빠집니다. 감면 뒤에도 추징 사유가 셋 있습니다(같은 항 단서). ① 취득일부터 5년 안에 지방세법 제13조 제5항 제1호~제4호의 부동산(제1호는 삭제돼 현재는 제2호 골프장·제3호 고급주택·제4호 고급오락장)이 되는 경우 ② 관계 법령을 위반해 건축한 경우 ③ 일시적 2주택으로 감면받은 사람이 취득일부터 3년 안에 1가구 1주택이 되지 않은 경우입니다.

아래 계산기는 일반 주택 매매와 선택한 8%·12% 중과세율의 참고금액을 계산합니다. 철거 후 토지 취득, 준공 시 건물 원시취득, 토지 증가분과 조합원별 감면은 계산하지 않습니다.

취득세 계산기로 확인하기주택 가격과 주택 수를 넣으면 세율·지방교육세·농어촌특별세를 한 번에 계산합니다

자주 헷갈리는 것 (오해 교정)

• “입주권은 주택이 아니니까 무조건 4.6%” — 잔금일에 기존 건물이 건축물대장 등에 주택으로 남아 있으면 주택 세율입니다. 4.6%는 철거 후 토지를 살 때의 합계입니다.
• “입주권 살 때 냈으니 준공 때는 끝” — 준공 때 건물분 원시취득 2.8%를 따로 내고, 대지 지분이 당초보다 늘었으면 그 부분도 과세됩니다(지방세법 제7조 제16항). 매수 때 낸 것은 기존 부동산에 대한 세금입니다.
• “재건축 조합원도 60㎡ 이하면 75% 감면” — 지방세특례제한법 제74조 제5항은 재개발사업 규정입니다. 재건축 조합원은 이 조항으로 감면받지 못합니다.

근거 자료

• 지방세법 제7조·제11조·제13조의2·제13조의3·제20조·제151조 (국가법령정보센터)
• 지방세법 시행령 제18조·제20조 (국가법령정보센터)
• 지방세특례제한법 제74조 (국가법령정보센터)
• 농어촌특별세법 제4조·제5조 (국가법령정보센터)

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