2026 토지수용 양도세 감면 — 현금보상 15%·채권 최대 45%, 12월 31일은 보상금 받는 날이 아닙니다

공익사업으로 토지가 협의매수·수용되면 **양도소득세의 15%**를 감면합니다. 보상을 보상채권으로 받은 부분은 20%, 채권을 만기까지 보유하기로 특약하면 **3년 35%·5년 이상 45%**입니다. 사업인정고시일(고시 전에 양도하면 양도일)부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지등이어야 하고, 현행 조문은 2026년 12월 31일 이전 양도분까지입니다. (조세특례제한법 제77조, 2026년 9월 기준)

토지보상 통지를 받으면 보상금액부터 보게 됩니다. 세금 쪽에서 먼저 확인할 것은 세 가지입니다. 양도일이 언제로 잡히는지, 보상을 무엇으로 받는지, 감면액이 한도를 넘는지입니다.

12월 31일의 기준은 보상금 받는 날이 아닙니다

제77조 제1항은 “2026년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득”에 감면을 줍니다. 여기서 양도일은 일반 매매의 잔금일과 다르게 정해집니다.

경우	양도시기	근거
사업시행자에게 협의매수로 넘기는 경우(일반 양도와 같음)	원칙은 대금 청산일, 대금 청산 전에 소유권이전등기를 했으면 등기접수일	소득세법 제98조, 시행령 제162조 제1항 제2호
공익사업을 위해 수용되는 경우	대금 청산일·수용개시일·소유권이전등기접수일 중 빠른 날	소득세법 시행령 제162조 제1항 제7호 본문
소유권 소송으로 보상금이 공탁된 경우	소유권 관련 소송 판결 확정일	같은 호 단서

그래서 수용이라면 보상금이 2027년 1월에 들어와도 수용개시일이 2026년 12월 중이면 양도일은 12월입니다. 협의매수라면 수용개시일이라는 기준이 없으므로 대금 청산일(또는 그보다 앞선 등기접수일)이 12월 31일 안에 있어야 합니다. 반대로 소송으로 공탁되면 판결이 언제 확정되느냐에 따라 감면 기한 안에 들어갈지가 갈립니다.

적용기한 연장 여부도 자주 묻습니다. 정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안 목차에 「공익사업용 토지 등 양도소득세 감면 적용기한 연장」 항목이 들어 있다고 보도됐습니다(한국세정신문). 다만 정부안이며 국회 의결 전이라 확정이 아닙니다. 이 글의 계산은 현행 조문 기준입니다.

감면율은 보상을 무엇으로 받느냐로 갈립니다

보상 형태	감면율(양도소득세의)	근거
현금 보상	15%	제77조 제1항
보상채권으로 받은 부분	20%	같은 항 괄호, 시행령 제72조 제1항
보상채권 3년 이상 만기보유 특약	35%	같은 항 괄호, 시행령 제72조 제2항·제3항
보상채권 5년 이상 만기보유 특약	45%	같은 항 괄호, 시행령 제72조 제2항·제3항

만기보유 특약 감면은 「공공주택 특별법」·「택지개발촉진법」·토지보상법 등에 따라 협의매수·수용된 경우에 적용되고, 보상채권을 사업시행자를 계좌관리기관으로 한 계좌로 만기까지 보유하는 방식이어야 합니다(시행령 제72조 제2항·제3항). 특약을 어기면 감면받은 세액 중 양도소득세의 15%(만기 5년 이상이면 25%)에 상당하는 금액을 즉시 징수하고, 이때 이자 상당액을 가산합니다(제77조 제4항·제5항, 제67조 제7항 준용).

조문은 대상을 토지로 한정하지 않고 **「토지등」**으로 적습니다. 대상이 되는 양도는 세 갈래입니다(제77조 제1항 각 호).

1. 토지보상법이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 사업시행자에게 양도(협의매수)
2. 도시정비법에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 않는 정비구역 제외)의 토지등을 사업시행자에게 양도
3. 토지보상법이나 그 밖의 법률에 따른 수용

옛 안내와 현행이 다릅니다. 2024년까지는 현금 10%·채권 15%·특약 30%·40%였습니다. 2025년 3월 14일 공포된 법률 제20778호가 각각 5%p씩 올렸고, 부칙 제10조에 따라 2025년 과세연도 양도분부터 15%·20%·35%·45%가 적용됩니다. 인터넷에 남은 10% 안내는 옛 기준입니다.

2년과 5년 — 같은 고시일에 걸린 두 개의 시계

사업인정고시일 하나를 기준으로 서로 다른 기간이 두 번 쓰입니다. 여기서 가장 많이 헷갈립니다.

판정	기준	근거
제77조 감면 받을 수 있나	사업인정고시일(고시 전 양도면 양도일)부터 소급해 2년 이전 취득	조세특례제한법 제77조 제1항
**비사업용 토지 중과(+10%p)**에서 빠지나	사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전이거나, 취득일이 사업인정고시일부터 5년 이전	소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제3호

그래서 사업인정고시일 기준으로 3년 전에 산 나대지라면 감면(2년)은 받지만, 비사업용 토지 예외(5년)에는 해당하지 않습니다. 그 땅이 원래 비사업용 토지로 판정되면 기본세율+10%p로 세금을 계산한 뒤 15%를 감면하는 구조가 됩니다. 두 기간 모두 상속받은 토지는 피상속인의 취득일로, 배우자·직계존비속에게 증여받아 소득세법 제97조의2 제1항(이월과세)이 적용되는 토지는 증여자의 취득일로 셉니다(제77조 제9항, 시행령 제168조의14 제3항 제3호 나목).

비사업용 토지 판정 자체는 비사업용 토지 양도세 정리에서 따로 다룹니다.

10억원 보상 토지로 계산하면

2016년 5월에 4억원에 산 토지가 2026년 11월 공익사업으로 수용돼 10억원을 현금으로 받았다고 해 봅니다. 사업인정고시일은 2023년 6월, 필요경비와 그해 다른 양도소득은 없다고 가정합니다. 취득일이 고시일부터 5년 이전이라 비사업용 토지로 보지 않고 기본세율을 씁니다.

단계	금액	근거
양도차익	600,000,000원	10억 − 4억
장기보유특별공제(10년 이상 11년 미만 20%)	− 120,000,000원	소득세법 제95조 제2항 표1
양도소득 기본공제	− 2,500,000원	제103조
과세표준	477,500,000원
산출세액	165,060,000원	9,406만원 + 3억 초과분 × 40%(제55조 제1항)
감면세액(15%)	− 24,759,000원	조세특례제한법 제77조 제1항, 소득세법 제90조
납부할 양도소득세	140,301,000원	산출세액 − 감면세액
농어촌특별세(감면세액 × 20%)	+ 4,951,800원	농어촌특별세법 제5조 제1항 제1호
양도소득세 + 농특세	145,252,800원	지방소득세 별도

감면액은 소득세법 제90조의 식 산출세액 × (감면대상 양도소득금액 − 기본공제) ÷ 과세표준 × 감면율로 계산합니다. 이 예시처럼 그해 양도소득이 이 토지뿐이면 분수가 1이 되어 산출세액 × 15%와 같습니다. 같은 해에 다른 부동산도 팔았다면 분수가 1보다 작아지므로 이 단축 계산을 그대로 쓰면 안 됩니다.

같은 조건에서 보상 형태만 바꾸면 이렇게 달라집니다. 채권 행은 보상금 전액을 해당 형태로 받았다고 가정한 값입니다. 현금과 채권을 섞어 받으면 채권으로 받은 부분에만 높은 감면율이 적용됩니다.

보상 형태	감면세액	농특세	양도소득세 + 농특세
현금 15%	24,759,000원	4,951,800원	145,252,800원
보상채권 20%	33,012,000원	6,602,400원	138,650,400원
채권 3년 특약 35%	57,771,000원	11,554,200원	118,843,200원
채권 5년 이상 특약 45%	74,277,000원	14,855,400원	105,638,400원

양도소득세 계산기로 감면 전 산출세액 먼저 계산해 보기 →

1년 2억원·5년 3억원 — 보상이 크면 한도가 먼저 닿습니다

감면액에는 상한이 있습니다. 조세특례제한법 제133조 제2항은 제77조·제77조의2·제77조의3으로 감면받을 세액을 합쳐 다음 중 큰 금액을 감면하지 않습니다.

한도	내용
과세기간별	감면세액 합계가 2억원을 넘는 부분
5개 과세기간	해당 과세기간과 직전 4개 과세기간의 감면세액 합계가 3억원을 넘는 부분

예를 들어 취득가액 10억원인 토지(10년 이상 11년 미만 보유, 장기보유특별공제 20%·기본공제 250만원 적용, 비사업용 토지 아님, 필요경비와 다른 양도소득 없음)가 40억원에 수용되면 과세표준은 23억 9,750만원, 산출세액은 10억 1,293만 5,000원입니다. 현금 보상 15%면 감면세액 1억 5,194만 250원으로 한도 안이지만, 채권 5년 특약 45%면 계산상 4억 5,582만 750원이어도 2억원까지만 감면됩니다. 이 경우 농어촌특별세는 실제 감면받은 2억원의 20%인 4,000만원이고, 양도소득세와 농특세를 합치면 8억 5,293만 5,000원입니다(지방소득세 별도, 직전 4개 과세기간 감면 이력이 없다고 가정).

한도를 피하려고 토지를 나누는 방법도 막혀 있습니다. 토지를 양도일부터 소급해 1년 이내에 분할해 일부를 양도하거나 지분을 양도한 뒤, 2년 이내에 나머지를 같은 사람이나 그 배우자에게 양도하면 1개 과세기간에 모두 양도한 것으로 봅니다(제133조 제3항). 제2항의 2억원·3억원 전용 한도는 2025년 3월 14일 개정으로 신설됐고, 부칙 제15조에 따라 제133조 제1항부터 제3항까지의 개정규정은 2025년 과세연도 양도분부터 적용됩니다.

같은 토지에 8년 자경농지 감면처럼 다른 감면도 걸리면 하나만 골라야 합니다(제127조 제7항). 제77조와 제85조의7(공익사업을 위한 수용등에 따른 공장 이전에 대한 과세특례)이 겹칠 때도 택일입니다(같은 조 제8항).

감면신청은 누가, 언제 하나

신청 주체가 양도 형태에 따라 갈립니다. 이 부분을 놓치면 감면 요건을 채우고도 신청이 빠집니다.

양도 형태	신청하는 사람	제출 시기·서류	근거
공익사업 시행자·정비사업 시행자에게 양도(협의매수)	사업시행자	양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서 + 사업시행자임을 확인하는 서류(보상채권 만기보유 특약자는 특약체결 사실·보상채권 보유사실 확인 서류 포함)	제77조 제6항, 시행령 제72조 제7항
수용	양도자 본인	과세표준신고(예정신고 포함)와 함께 세액감면신청서 + 수용 사실 확인 서류(보상채권 만기보유 특약자는 특약체결 사실·보상채권 보유사실 확인 서류 포함)	제77조 제7항, 시행령 제72조 제8항

토지 양도는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다(소득세법 제105조 제1항 제1호). 수용개시일이 11월 20일이면 예정신고 기한은 1월 31일입니다. 수용이라면 이 예정신고 때 감면신청서를 같이 내면 됩니다. 신고 순서는 양도소득세 신고기한 정리를 참고하세요.

공익사업 시행자가 사업시행인가 등을 받은 날부터 3년 안에 사업을 시작하지 않거나, 정비사업 시행자가 사업시행자로 지정받은 날부터 1년 안에 사업시행계획인가를 받지 않거나 인가받은 계획서상 공사완료일까지 사업을 완료하지 않으면(시행령 제72조 제5항) 감면세액은 사업시행자가 이자상당가산액과 함께 소득세나 법인세로 납부합니다(제77조 제3항·제5항, 제63조 제3항 준용). 토지를 넘긴 개인에게 추징하는 구조가 아닙니다.

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근거 자료

• 조세특례제한법 제77조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면) — 국가법령정보센터
• 조세특례제한법 제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도) — 국가법령정보센터
• 조세특례제한법 제127조(중복지원의 배제) — 국가법령정보센터
• 조세특례제한법 시행령 제72조 — 국가법령정보센터
• 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) — 국가법령정보센터
• 소득세법 시행령 제168조의14 — 국가법령정보센터
• 소득세법 제90조(양도소득세액의 감면) — 국가법령정보센터
• 농어촌특별세법 제5조(과세표준과 세율) — 국가법령정보센터