2026 임대사업자 자동말소 — 받은 혜택을 토해내지는 않습니다, 다만 거주주택은 말소 후 5년 안에 팔아야 비과세입니다

아파트를 임대하는 장기일반 매입임대주택과 단기민간임대주택은 임대의무기간이 끝나는 날 등록이 자동으로 말소됩니다. 신청도 통지도 필요 없습니다. 그리고 이미 받은 종부세 합산배제와 거주주택 비과세는 말소를 이유로 추징되지 않습니다. 다만 앞으로 살던 집을 비과세로 팔려면 말소일부터 5년 안에, 두 채 이상 임대했다면 최초 말소일부터 5년 안에 팔아야 합니다. (민간임대주택법 제6조 제5항, 소득세법 시행령 제155조 제22항·제23항, 2026년 9월 기준)

말소 통지를 받고 가장 먼저 드는 걱정은 추징입니다. 그런데 조문을 열어 보면 기한이 걸려 있는 쪽은 추징이 아니라 앞으로 팔 거주주택입니다. 이 둘을 바꿔 생각하면, 아무 일도 없는데 불안해하다가 정작 기한이 있는 쪽을 놓칩니다.

자동말소와 자진말소는 “내가 신청했는가”로 갈립니다

민간임대주택법은 말소를 두 갈래로 나눠 둡니다.

**자동말소(제6조 제5항)**는 옛 법 제2조 제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택(주택법 제2조 제20호의 도시형 생활주택은 제외)과 옛 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택이 대상입니다. 이 둘은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소됩니다.

대상이 이 두 유형뿐이라는 점이 중요합니다. 아파트가 아닌 주택의 장기일반임대나 건설임대주택은 제5항의 대상이 아니어서, 의무기간이 끝나도 자동으로 말소되지 않습니다. “임대사업자는 다 말소됐다”는 말은 사실이 아닙니다.

**자진말소(제6조 제1항 제11호)**는 같은 두 유형에 대해 임대사업자가 의무기간 안에 스스로 말소를 신청하는 경우입니다. 신청 당시 체결된 임대차계약이 있으면 임차인의 동의를 받아야 합니다.

여기서 흔한 오해가 하나 있습니다. “자진말소하려면 의무기간의 절반을 채워야 한다”는 요건은 민간임대주택법에 없습니다. 제6조 제1항 제11호가 요구하는 것은 임차인 동의뿐이고, 제43조 제4항 제3호도 제11호로 말소하는 경우를 의무기간 중 말소가 가능한 사유로 그냥 적어 둡니다. 2분의 1은 뒤에서 볼 세법이 혜택을 지켜 줄 때 거는 조건입니다. 그래서 말소는 되는데 세금 혜택은 못 지키는 상황이 생깁니다.

말소된 뒤에도 임차인과의 관계는 곧바로 끊기지 않습니다. 제6조 제6항은 등록이 말소되어도 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지는 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다고 정합니다.

이미 받은 혜택은 말소를 이유로 토해내지 않습니다

먼저 양도소득세입니다. 거주주택 비과세를 이미 받은 뒤에 임대주택 등록이 말소되면, 원래대로라면 임대기간요건을 못 채운 것이 되어 추징 대상입니다. 그런데 조문이 이를 막아 둡니다.

제155조 제22항 제2호 라목은 말소로 임대기간요건을 갖추지 못하게 된 때 **“그 등록이 말소된 날에 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다”**고 정합니다. 적용 대상은 같은 라목 1) 자진말소(의무기간 2분의 1 이상 임대한 경우로 한정)와 2) 자동말소(한정 없음)입니다.

라목의 간주가 없었다면 같은 항 본문에 따라 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 차액을 양도소득세로 신고·납부해야 합니다. 계산식은 “거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 않을 경우에 납부했을 세액 − 거주주택 양도 당시 제20항을 적용받아 납부한 세액”입니다.

참고로 임대기간요건을 채우기 전에 거주주택을 먼저 파는 것 자체는 막히지 않습니다. 제21항이 그 경우에도 장기임대주택으로 보아 제20항을 적용하고, 나중에 요건을 못 채우면 제22항으로 정산하는 구조입니다.

종합부동산세도 같습니다. 종부세법 시행령 제10조 제3항 제2호는 민간임대주택법 제6조 제1항 제11호 또는 같은 조 제5항으로 등록이 말소된 경우 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하지 않는다고 정합니다.

추징이 실제로 일어나면 부담이 작지 않습니다. 같은 조 제1항은 합산배제로 봐 왔던 매 과세연도마다 다시 계산한 세액 차액을 물리고, 제2항은 거기에 1일 10만분의 22의 이자상당가산액을 각 연도 납부기한 다음 날부터 고지일까지 붙입니다. 5년을 합산배제로 지나왔다면 이자만으로도 원세액의 상당 부분이 됩니다. 그래서 “추징하지 않는다”는 한 줄의 무게가 큽니다.

앞으로 팔 거주주택 — 말소일부터 5년

장기임대주택과 그 밖의 집 한 채를 가진 1세대가 **보유기간 중 2년 이상 거주한 그 집(거주주택)**을 팔 때는 1주택으로 보아 비과세합니다(제155조 제20항 및 같은 항 제1호). 임대주택이 주택 수에서 빠져 주는 특례입니다.

그런데 등록이 말소되면 그 집은 더 이상 “장기임대주택”이 아닙니다. 제23항은 이때 말소된 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 제20항을 적용한다고 정합니다. 5년을 넘기면 이 간주가 없어지고, 임대주택이 주택 수로 돌아와 거주주택이 1세대 1주택 비과세를 받지 못할 수 있습니다.

🔴 놓치기 쉬운 지점은 기산점입니다. 조문의 원칙은 **“해당 등록이 말소된 이후”**이고, 한 채만 임대했다면 그 집의 말소일이 그대로 시작점입니다. 그런데 괄호에 예외가 붙어 있습니다. **“장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후”**입니다. 세 채를 해마다 순차로 말소했다면 시작점은 마지막이 아니라 가장 먼저 말소된 날입니다. 마지막 말소일로 5년을 세면 이미 지난 기한을 남은 줄 알고 팔게 됩니다.

거주주택 비과세는 사실상 한 번입니다

제20항 후단에는 따로 읽어야 할 문장이 있습니다. 거주주택을 민간임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 **이미 양도한 다른 거주주택(직전거주주택)**이 있는 경우, 그 집은 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 1주택으로 보아 비과세합니다.

즉 거주주택 비과세를 전체 양도차익에 온전히 받는 것은 사실상 한 번이고, 두 번째부터는 직전 거주주택을 판 날 이후에 생긴 차익만 대상이 됩니다. 거주기간 2년을 세는 기준도 달라집니다. 제20항 제1호 괄호는 직전거주주택보유주택의 경우 소득세법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택법 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 이후의 거주기간만 센다고 정합니다. 말소 후 5년이라는 기한 안에서 어느 집을 먼저 팔지 정할 때 이 순서가 세액을 가릅니다.

같은 말소인데 세목마다 문턱이 다릅니다

구분	자동말소(제6조 제5항)	자진말소(제6조 제1항 제11호)
민간임대주택법상 요건	의무기간 종료일에 자동	임차인 동의 (절반 요건 없음)
종부세 합산배제 추징	추징 없음	추징 없음 (2분의 1 요건 없음)
이미 받은 거주주택 비과세	말소일에 요건 충족 간주	의무기간 2분의 1 이상 임대한 경우만
앞으로 팔 거주주택	말소일(2호 이상이면 최초 말소일)부터 5년	왼쪽과 같음 (2분의 1 충족 시에만)

핵심은 가운데 두 줄의 비대칭입니다. 소득세법 시행령 제155조 제22항 제2호 라목 **1)**과 제23항 제1호는 자진말소에 “제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우로 한정한다”를 붙이지만, 자동말소를 규정한 2)와 제2호에는 그 단서가 없습니다. 의무기간을 끝까지 채우고 말소된 쪽에는 더 물을 것이 없기 때문입니다. 반면 종부세법 시행령 제10조 제3항 제2호는 두 말소를 조건 없이 나란히 적었습니다.

💡 핵심만 기억하세요

• 자동말소 대상은 아파트 장기일반 매입임대와 단기민간임대 둘뿐입니다
• 이미 받은 종부세 합산배제와 거주주택 비과세는 말소를 이유로 추징되지 않습니다
• 앞으로 팔 거주주택은 말소일(2호 이상이면 최초 말소일)부터 5년 안에 팔아야 비과세가 유지됩니다
• 자진말소는 양도세 쪽에서만 의무기간 2분의 1 이상 임대를 추가로 요구합니다
• 임대료를 5% 넘게 올린 적이 있으면 말소와 별개로 추징 사유입니다

말소와 상관없이 추징되는 경우

말소가 면죄부는 아닙니다. 장기임대주택의 요건은 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호가 목별로 따로 정합니다. 그리고 앞에서 본 말소 간주 규정(제155조 제22항 제2호 라목·제23항)이 적용되는 범위는 제2호 전부가 아니라 가목과 다목부터 마목까지입니다.

자동말소 대상 두 유형 가운데 아파트 장기일반은 제6조 제5항이 “민간매입임대주택”이라고 못 박았으므로 마목(매입 장기일반을 10년 이상 임대)에 걸립니다. 반면 단기민간임대주택은 제6조 제5항이 매입인지 건설인지를 가리지 않습니다. 매입이면 가목(매입임대를 5년 이상 임대), 건설이면 다목(건설임대를 5년 이상 임대)으로 갈립니다. 등록증의 주택 유형부터 확인해야 하는 이유입니다.

기준시가 기준이 여기서 갈립니다. 가목과 마목은 임대개시일 당시 주택과 부수토지의 기준시가 합계가 6억원(수도권 밖의 지역은 3억원) 이하여야 하지만, 다목은 수도권 밖 구분 없이 6억원입니다. 수도권 밖이라면 매입이냐 건설이냐에 따라 3억원과 6억원으로 갈리는 셈입니다. 세 목 모두 임대보증금·임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것을 요구하고, 증액 청구는 임대차계약 체결이나 약정한 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. (라목은 2008~2009년에 분양계약한 미분양주택에만 걸리는 좁은 조항입니다.)

5년·10년이라는 임대기간 자체는 말소 간주 규정이 채워 주지만, 기준시가와 5% 제한은 채워 주지 않습니다.

거주주택 특례에서 “장기임대주택”으로 보는 범위는 제155조 제20항이 한 번 더 좁혀 둡니다. 가목과 다목에 해당하는 주택은 그 목의 단서에 있는 기한 제한을 적용하지 않는 대신 2020년 7월 10일 이전에 임대사업자등록을 신청한 주택으로 한정하고, 마목은 방향이 반대입니다. 마목 단서가 빼 놓은 세 가지 가운데 1)(1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대상지역의 장기일반민간임대주택)을, 2)·3)에 해당하지 않는 한 특례 대상으로 다시 포함합니다. 빼는 규정이 아니라 넣는 규정입니다.

이 요건을 어기면 애초에 장기임대주택이 아니게 되므로, 말소 간주 규정이 보호해 주는 범위 밖입니다. 이때는 제155조 제22항의 계산식에 따라 사유가 발생한 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고·납부해야 합니다. 임대료를 5% 넘게 올린 적이 있다면 말소 여부와 무관하게 따로 점검해야 합니다.

반대로 수용 등 부득이한 사유는 구제됩니다. 제22항 제2호 가목은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 수용 등 재정경제부령으로 정하는 사유로 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 계속 임대하는 것으로 본다고 정합니다.

한 가지 더. 인터넷에서 자주 보이는 **조세특례제한법 제97조의3의 장기보유특별공제 70%**는 같은 조 제1항이 민간건설임대주택을 대상으로 하는 규정입니다. 자동말소 대상인 아파트 매입임대와는 대상이 다르므로, 말소된 매입임대주택에 이 조항을 그대로 대입하면 안 됩니다.

말소 후 순서는 이렇게 잡습니다

1. 등록증과 렌트홈에서 말소일과 말소 사유를 확인합니다. 여러 호를 임대했다면 가장 이른 말소일을 따로 적어 둡니다.
2. 자진말소였다면 실제 임대 기간이 의무기간의 2분의 1 이상인지 확인합니다. 조문은 “2분의 1 이상”이라 정확히 절반이면 충족입니다. 넘지 못했다면 양도세 쪽 간주가 적용되지 않습니다.
3. 거주주택에 2년 이상 거주했는지 확인합니다(제155조 제20항 제1호).
4. 직전에 거주주택을 판 적이 있는지 확인합니다. 있다면 그 양도일 이후 기간분만 비과세 대상입니다.
5. 최초 말소일 + 5년 안에 거주주택을 양도할지 결정합니다. 비과세는 자동이 아니라 신청입니다. 제155조 제24항은 양도일이 속하는 과세기간의 과세표준신고서에 재정경제부령으로 정하는 신고서와 장기임대주택 임대차계약서 사본과 임차인의 주민등록표 등본(주민등록 전입세대 열람내역으로 갈음 가능) 등을 첨부해 관할 세무서장에게 제출하도록 정합니다.
6. 임대료 5% 제한을 어긴 적이 있는지 되짚습니다. 있다면 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 신고·납부 의무가 따로 있습니다.

임대 중 발생한 소득 자체의 과세는 주택임대소득 과세기준에, 아직 등록이 살아 있는 임대주택의 종부세 합산배제 신고는 종부세 합산배제 신고에 정리해 두었습니다. 거주주택 쪽 비과세의 기본 요건은 1세대 1주택 비과세 요건을 함께 보세요.

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