2026 상가 양도소득세 — 1년 미만 50%·2년 미만 40%, 장기보유공제 최대 30%, 감가상각비는 취득가액에서 빠집니다

상가는 주택과 세 곳에서 갈립니다. 다주택 중과세율이 없는 대신 장기보유특별공제가 표1(3년 6%~15년 30%)만 적용되고, 임대사업 경비로 넣은 감가상각비만큼 취득가액이 줄며, 양도세와 별개로 건물값의 10%가 부가세로 붙습니다. 보유 2년이 안 되면 세율은 40%·50%입니다. (소득세법 제104조·제95조·제97조, 2026년 9월 기준)

주택 기준으로 계산기를 두드리다 실제 세액에서 어긋나는 지점이 대개 이 셋입니다. 특히 감가상각비는 매매계약서 어디에도 적혀 있지 않아 신고 단계에 가서야 드러납니다.

세율은 보유기간 하나로 갈립니다

상가는 소득세법 제94조 제1항 제1호의 ‘토지 또는 건물’입니다. 세율은 제104조 제1항에서 정하는데, 각 호마다 주택을 갈라내는 괄호가 붙어 있어 그 괄호를 빼고 읽으면 됩니다.

보유기간	근거	상가 세율	주택·입주권·분양권
1년 미만	법 제104조 제1항 제3호	50%	70%
1년 이상 2년 미만	법 제104조 제1항 제2호	40%	60%
2년 이상	법 제104조 제1항 제1호	기본세율 6~45%	기본세율 (분양권은 60%)
미등기양도	법 제104조 제1항 제10호	70%	70%

표의 마지막 열에서 분양권만 예외입니다. 제1호 괄호가 “분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60”이라고 못 박아 두어, 분양권은 2년을 넘겨도 기본세율로 내려오지 않고 60%가 유지됩니다. 상가에는 이런 괄호가 없습니다.

보유기간은 제104조 제2항에 따라 취득일부터 양도일까지입니다. 상속받은 상가는 피상속인이 그 자산을 취득한 날부터, 제97조의2 제1항의 이월과세가 적용되는 상가는 증여자가 취득한 날부터 셉니다. 상속받자마자 팔아도 1년 미만 50%가 적용되지 않는 이유가 여기 있습니다.

조정대상지역 중과는 상가와 무관합니다. 제104조 제7항은 대상을 ‘주택(이에 딸린 토지를 포함한다)‘으로 못 박았습니다. 토지 쪽 중과도 상가에는 오지 않습니다. 비사업용 토지는 지정지역에 있는지와 무관하게 제104조 제1항 제8호로 기본세율에 10%p가 더해지고, 지정지역에 있으면 제4항이 여기에 10%p를 한 번 더 얹습니다. 그런데 상가 건물이 정착된 토지는 제104조의3 제1항 제4호 나목에 따라 지방세법 제106조 제1항 제2호의 재산세 별도합산과세대상이거나 제3호의 분리과세대상이면 비사업용 토지에서 빠집니다. 건물 없이 땅만 갖고 있다가 파는 경우와는 결론이 다르므로, 나대지라면 비사업용 토지 양도세 쪽을 보셔야 합니다.

장기보유특별공제는 표1 하나, 30%에서 멈춥니다

제95조 제2항은 제94조 제1항 제1호 자산 중 보유기간 3년 이상인 것에 표1을 적용합니다. 상가가 바로 이 자산입니다. 3년 이상 4년 미만 6%에서 시작해 2%p씩 올라가고 15년 이상에서 30%로 멈춥니다. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택에만 붙는 표2(보유·거주 합산 최대 80%)는 상가에 적용되지 않습니다. 구간별 공제율 전체는 장기보유특별공제에 정리해 두었습니다.

같은 항은 미등기양도자산과 제104조 제7항 각 호 자산을 대상에서 뺍니다. 제4항은 보유기간을 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 정하는 것이 원칙이고, 증여한 배우자나 직계존비속이 취득한 날부터 기산하는 것은 제97조의2 제1항의 이월과세가 적용되는 경우에 한정되는 단서입니다. 같은 항은 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산을 피상속인의 취득일부터 기산하도록 하는 단서도 두고 있습니다. 정리하면 상가는 세율에서 주택 중과를 피하는 대신 공제 상한도 30%에서 막힙니다. 10년 보유한 1세대 1주택이 표2의 보유기간분만으로 40%를 받고 거주기간분까지 합치면 최대 80%까지 가는 자리에서, 상가는 20%입니다.

감가상각비를 경비로 넣었다면 취득가액이 줄어듭니다

주택 기준 계산과 가장 크게 어긋나는 곳이 여기입니다. 제97조 제3항은 보유기간 중 사업소득금액을 계산하면서 필요경비에 산입하였거나 산입할 감가상각비가 있으면 그 금액을 취득가액에서 공제하도록 정합니다. 임대소득 신고에서 한 번 뺀 금액을 양도할 때 취득가액으로 또 빼지 못하게 하는 장치입니다.

6억원에 취득해 10억원에 판 상가로 보겠습니다. 2016년 5월 취득·2026년 9월 양도라 보유기간은 10년, 취득세와 중개보수 등 기타 필요경비는 2,000만원, 임대사업 경비로 넣은 감가상각비 누계액은 8,000만원으로 둡니다.

항목	감가상각비 8,000만원 계상	감가상각 없음
양도가액	10억원	10억원
취득가액 (법 제97조 제3항)	5억 2,000만원	6억원
기타 필요경비	2,000만원	2,000만원
양도차익	4억 6,000만원	3억 8,000만원
장기보유특별공제 (10년, 20%)	9,200만원	7,600만원
양도소득금액	3억 6,800만원	3억 400만원
기본공제 (법 제103조 제1항)	250만원	250만원
과세표준	3억 6,550만원	3억 150만원
양도소득세	1억 2,026만원	9,466만원
개인지방소득세 (지방세법 제103조의3 제1항 제1호)	1,202만 6,000원	946만 6,000원

감가상각비 8,000만원이 양도소득세 2,560만원을 만들어 냈습니다. 개인지방소득세 256만원을 더하면 실제 부담 차이는 2,816만원입니다. 공제율 20%를 거친 6,400만원에 3억원 초과 5억원 이하 구간의 40%가 붙어 그렇습니다. 임대소득세를 줄이려고 감가상각을 잡을지는 이 숫자까지 놓고 정할 문제이고, 자본적지출로 넣을 수 있는 항목은 양도세 필요경비에서 따로 챙기셔야 합니다.

양도소득세 계산기로 세액 확인하기

건물값의 10%는 부가세, 토지는 면세입니다

상가 매도는 양도세만으로 끝나지 않습니다. 임대사업자가 사업용 건물을 넘기는 것은 재화의 공급이라 부가세가 따라옵니다. 다만 부가가치세법 제26조 제1항 제14호가 토지의 공급을 면세로 두고 있어 건물값에만 10%가 붙습니다.

10억원짜리 상가의 건물분이 4억원이면 부가세는 4,000만원이고, 매수인이 대금과 함께 지급해 매도인이 신고·납부하는 흐름입니다. 계약서에 총액만 적어 두면 이 4,000만원을 누가 부담하는지로 분쟁이 생깁니다.

가액을 어떻게 나누느냐도 마음대로가 아닙니다. 제29조 제9항 본문은 건물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 하되, 가액 구분이 불분명한 경우(제1호) 또는 **구분한 가액이 대통령령에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 나는 경우(제2호)**에는 안분계산한 금액을 공급가액으로 합니다. 건물값을 낮춰 적어 부가세를 줄이려 해도 30% 선을 넘으면 되돌려집니다.

다만 제2호에는 단서가 달려 있고, 시행령 제64조 제2항이 그 사유를 두 가지로 정합니다. ①다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물 등의 가액을 구분한 경우 ②토지와 건물 등을 함께 공급받은 후 건물 등을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 30% 차이가 나더라도 실지거래가액을 그대로 공급가액으로 씁니다. 낡은 건물을 헐고 땅만 쓰려는 매수인과의 거래가 여기 해당합니다. 안분 방식은 건물분 부가세에 계산식까지 정리해 두었습니다.

포괄양수도로 넘기면 부가세가 오가지 않습니다

부가가치세법 제10조 제9항 제2호는 사업을 양도하는 것을 재화의 공급으로 보지 않습니다. 시행령 제23조가 그 범위를 “사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것”으로 정하고, ①미수금에 관한 것 ②미지급금에 관한 것 ③해당 사업과 직접 관련이 없는 토지·건물 등에 관한 것으로서 재정경제부령으로 정하는 것 — 이 세 가지는 포함하지 않고 넘겨도 포괄승계로 봅니다.

임대차계약과 보증금을 그대로 승계하고 매수인이 같은 임대업을 이어받으면 대개 여기 해당합니다. 계약서에 포괄양수도 특약을 넣고 사업자등록까지 맞추면 4,000만원을 주고받았다가 환급받는 과정 자체가 사라집니다.

다만 요건을 벗어나면 매도인에게 부가세가 따라붙고 매수인은 세금계산서가 없어 매입세액을 공제받지 못합니다. 판단이 애매하면 부가세를 정상적으로 주고받는 편이 안전합니다. 법도 그 통로를 열어 두었습니다. 제52조 제4항은 사업 양도에 해당하는지 분명하지 않은 경우를 포함해, 양수받는 자가 대가를 지급할 때 부가가치세를 징수해 그 대가를 지급하는 날이 속하는 달의 다음 달 25일까지 사업장 관할 세무서장에게 납부할 수 있도록 하고, 이렇게 대리납부하면 제10조 제9항 제2호 단서에 따라 재화의 공급으로 보지 않는 대상에서 빠집니다.

오해 교정 — 안 팔고 폐업만 해도 부가세가 나옵니다

“상가를 팔지 않고 임대업만 접으면 부가세와 무관하다”는 흔한 오해입니다. 제10조 제6항은 사업자가 폐업할 때 자기생산·취득재화 중 남아 있는 재화를 자기에게 공급하는 것으로 봅니다.

여기서 ‘자기생산·취득재화’는 아무 재화나 뜻하지 않습니다. 제10조 제1항이 그 말을 “자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화”로 정의하면서 **“이하 이 조에서”**라고 적어 제6항에도 그대로 적용됩니다. 각 호의 첫째가 제38조에 따른 매입세액, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액이 공제된 재화입니다. 즉 살 때 매입세액을 공제받지 않았다면 폐업해도 이 간주공급은 생기지 않습니다. 건물은 감가상각자산이라 시가가 아니라 제29조 제11항과 시행령 제66조 제2항 제1호의 산식을 씁니다.

공급가액 = 해당 재화의 취득가액 × (1 − 5/100 × 경과된 과세기간의 수)

과세기간은 6개월 단위이고, 건물 또는 구축물은 경과된 과세기간의 수가 20을 초과하면 20으로 봅니다. 취득 후 10년이 지난 건물은 공급가액이 0이 되어 부담이 없지만, 5년 된 건물은 취득가액의 절반이 과세표준으로 잡힙니다. 폐업할 때는 확정신고 기한도 다릅니다. 제49조 제1항은 과세기간이 끝난 후 25일이 원칙이지만, 폐업하는 경우에는 폐업일이 속한 달의 다음 달 25일까지입니다.

신고는 두 번, 기한이 서로 다릅니다

양도소득세 예정신고는 소득세법 제105조 제1항 제1호에 따라 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 9월에 잔금을 받았다면 11월 30일까지입니다. 개인지방소득세는 지방세법 제103조의5 제1항이 그 신고기한에 2개월을 더한 날까지로 정하므로 한 번 더 챙겨야 합니다. 같은 해에 상가를 둘 이상 팔았다면 다음 해 5월 확정신고에서 합산합니다. 자세한 일정은 양도소득세 신고기한에 있습니다.

부가세는 별개 일정입니다. 상반기에 팔았다면 7월 25일까지, 하반기에 팔았다면 다음 해 1월 25일까지 확정신고에서 건물분 매출세액을 신고하고, 폐업했다면 위의 다음 달 25일 기한을 따릅니다.

근거 자료

• 소득세법 제55조·제94조·제95조·제97조·제103조·제104조·제104조의3·제105조
• 부가가치세법 제10조·제26조·제29조·제49조·제52조
• 부가가치세법 시행령 제23조·제64조·제66조
• 지방세법 제92조·제103조의3·제103조의5

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