2026 부부 공동명의 양도세 — 차익 3억이면 1,984만원 줄지만, 12억 비과세 판정은 집 전체로 봅니다
목차 보기
부부 공동명의 주택을 팔면 양도소득세는 지분별로 각자 계산합니다. 그래서 누진세율이 사람마다 따로 적용되고 기본공제 250만원도 두 번 받습니다. 차익 3억원, 보유 5년짜리 과세 주택이라면 단독명의보다 1,984만원 줄어듭니다. 대신 1세대 1주택 12억원 고가주택 판정은 지분이 아니라 집 전체로 합니다. (소득세법 제2조의2·제103조, 시행령 제156조, 2026년 9월 기준)
한 문장으로 줄이면 이렇습니다. 세금 계산은 나뉘고, 비과세 기준선은 나뉘지 않습니다. 공동명의 양도세에서 헷갈리는 지점은 거의 다 이 둘을 섞는 데서 생깁니다.
- 공유 자산의 양도소득은 공유자 각자에게 납세의무 (소득세법 제2조의2 제5항)
- 나뉘는 것: 양도차익·누진세율·기본공제 250만원 — 신고도 각자
- 나뉘지 않는 것: 12억원 고가주택 판정 — 타인 소유부분 포함 집 전체 가액 기준 (시행령 제156조)
- 차익 3억·보유 5년 과세 주택: 단독 8,171만원 → 반반 6,187만원
- 보유 2년 미만은 70%·60% 단일세율이라 나눠도 세율 이득이 없음
- 증여로 공동명의 전환 후 10년 안에 팔면 이월과세 검토 (제97조의2)
나뉘는 것 — 차익, 세율, 기본공제
출발점은 소득세법 제2조의2 제5항입니다. 공동으로 소유한 자산에 대한 양도소득금액을 계산하는 경우에는 해당 자산을 공동으로 소유하는 각 거주자가 납세의무를 진다고 정합니다. 집 한 채를 팔아도 세법은 지분 수만큼 양도가 있었다고 봅니다.
그 결과 세 가지가 사람 단위로 갈라집니다.
| 항목 | 근거 | 공동명의에서 일어나는 일 |
|---|---|---|
| 양도차익 | 제2조의2 제5항 | 양도가액·취득가액·필요경비를 지분 비율로 나눠 각자 계산 |
| 세율 | 제104조 제1항 제1호 → 제55조 제1항 | 과세표준이 작아진 만큼 낮은 누진구간에 걸림 |
| 기본공제 | 제103조 제1항 | 거주자별로 연 250만원씩 공제 |
세율표는 제55조 제1항 종합소득세율을 그대로 씁니다. 1,400만원 이하 6%부터 10억원 초과 45%까지 8단계입니다. 과세표준이 1억 5천만원을 넘는 부분은 38%, 8,800만원 초과 1억 5천만원 이하 부분은 35%, 5,000만원 초과 8,800만원 이하 부분은 24%가 적용되므로 차익을 반으로 나누면 구간이 한두 칸 내려가는 경우가 많습니다.
장기보유특별공제율은 사람마다 달라지지 않습니다. 보유기간이 같으면 같은 공제율을 각자의 차익에 곱할 뿐입니다. 공제율 구조는 장기보유특별공제 글에 정리해 두었습니다.
실제 계산 예시로 보면 — 차익 3억원
조정대상지역에서 취득했지만 2년을 거주하지 못해 비과세가 안 되는 1주택을 5년 보유 후 판 경우입니다. 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 들어가는 제95조 제2항 표2(시행령 제159조의4)는 쓸 수 없으므로 장기보유특별공제는 표1의 10%(5년 이상 6년 미만)가 적용됩니다.
- 양도가액 9억원, 취득가액과 필요경비 합계 6억원 → 양도차익 3억원
- 공동명의는 50:50
| 단계 | 단독명의 | 공동명의 (1인분) |
|---|---|---|
| 양도차익 | 3억원 | 1억 5,000만원 |
| 장기보유특별공제 10% | 3,000만원 | 1,500만원 |
| 양도소득금액 | 2억 7,000만원 | 1억 3,500만원 |
| 기본공제 | 250만원 | 250만원 |
| 과세표준 | 2억 6,750만원 | 1억 3,250만원 |
| 적용 구간 | 38% | 35% |
| 산출세액 | 8,171만원 | 3,093만 5,000원 |
| 부부 합계 | 8,171만원 | 6,187만원 |
차이는 1,984만원입니다. 단독명의는 3,706만원 + (2억 6,750만원 − 1억 5,000만원) × 38%로, 공동명의 1인분은 1,536만원 + (1억 3,250만원 − 8,800만원) × 35%로 계산했습니다. 지방소득세는 넣지 않았습니다.
계산기에 넣을 때는 양도가액·취득가액·필요경비를 모두 본인 지분만큼 넣으면 됩니다. 두 번 계산해서 더하면 부부 합계가 나옵니다.
나뉘지 않는 것 — 12억원 고가주택 판정
여기서 오해가 가장 많이 생깁니다. “15억원 집을 반반 가지고 있으니 7억 5천만원씩이고, 그러면 둘 다 12억원 아래라 전부 비과세”라는 계산입니다. 틀린 계산입니다.
소득세법 시행령 제156조 제1항은 1주택의 일부가 타인 소유인 경우, 실지거래가액 합계액을 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적 비율로 나눠 계산한 금액이 12억원을 넘으면 고가주택으로 본다고 정합니다. 지분만큼 떼어서 보지 않고 집 전체 가액으로 되돌려서 판정하라는 뜻입니다.
고가주택이 되면 시행령 제160조가 과세 부분을 정합니다. 양도차익과 장기보유특별공제액에 각각 (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액을 곱합니다.
실제 계산 예시로 보면 이렇습니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 10년 보유·10년 거주한 집을 15억원에 팔았고, 취득가액과 필요경비 합계가 7억원입니다.
| 단계 | 단독명의 | 공동명의 (1인분) |
|---|---|---|
| 전체 기준 고가주택 판정 | 15억원 → 고가주택 | 15억원 → 고가주택 (지분 7.5억원이어도 동일) |
| 양도차익 | 8억원 | 4억원 |
| 과세 비율 (15억−12억)÷15억 | 20% | 20% |
| 과세 양도차익 | 1억 6,000만원 | 8,000만원 |
| 장기보유특별공제 (표2 보유 40% + 거주 40%) | 1억 2,800만원 | 6,400만원 |
| 양도소득금액 | 3,200만원 | 1,600만원 |
| 기본공제 | 250만원 | 250만원 |
| 과세표준 | 2,950만원 | 1,350만원 |
| 적용 구간 | 15% | 6% |
| 산출세액 | 316만 5,000원 | 81만원 |
| 부부 합계 | 316만 5,000원 | 162만원 |
비율을 집 전체에 먼저 곱하고 나누든, 지분별 차익에 곱하든 결과는 같습니다. 달라지지 않는 것은 “15억원 집”이라는 판정 자체이고, 달라지는 것은 그 과세 차익에 매기는 누진세율과 기본공제입니다. 공동명의가 12억원 기준선을 24억원으로 올려 주지는 않습니다.
1세대 1주택 비과세의 보유·거주 요건은 1세대 1주택 비과세 요건 글을 함께 보세요.
나눠도 거의 안 줄어드는 경우
공동명의가 늘 이득인 것은 아닙니다. 효과의 원천이 누진세율이라서, 누진이 작동하지 않는 자리에서는 효과도 사라집니다.
| 상황 | 이유 | 단독명의 대비 남는 효과 |
|---|---|---|
| 주택을 1년 미만 보유 | 제104조 제1항 제3호 — 과세표준의 70% 단일세율 | 배우자 몫 기본공제 250만원 추가분뿐 (세액 약 175만원) |
| 주택을 1년 이상 2년 미만 보유 | 제104조 제1항 제2호 — 60% 단일세율 | 배우자 몫 기본공제 250만원 추가분뿐 (세액 약 150만원) |
| 과세표준이 원래 1,400만원 이하 | 둘로 나눠도 같은 6% 구간 | 배우자 몫 기본공제 250만원 추가분뿐 |
| 배우자가 같은 해에 다른 부동산을 이미 양도 | 제103조 기본공제는 연 250만원 한도이고, 과세표준도 과세기간 단위로 합산 | 배우자 몫 기본공제·낮은 구간이 이미 쓰였을 수 있음 |
| 12억원 이하 1세대 1주택으로 전액 비과세 | 낼 세금이 원래 0원 | 없음 |
마지막 줄도 따져 볼 만합니다. 비과세 요건을 갖춘 12억원 이하 주택이라면 공동명의로 바꿔서 얻을 양도세 이득은 없고, 바꾸는 과정의 증여세·취득세만 남습니다.
단독명의를 공동명의로 바꾸기 전에
“팔기 전에 배우자에게 절반 넘기면 되겠다”는 생각이 들 수 있습니다. 세 가지 세금이 순서대로 걸립니다.
첫째, 증여세입니다. 상속세 및 증여세법 제53조 제1호에 따라 배우자로부터 받은 증여는 10년 합산 6억원까지 증여재산공제가 됩니다. 넘는 부분에는 증여세가 붙습니다. 자세한 한도는 증여세 면제한도 글에 있습니다.
둘째, 취득세입니다. 증여받은 지분은 무상취득이라 취득세가 따로 나옵니다. 세율과 중과 기준은 증여 취득세 글을 보세요.
셋째, 이월과세입니다. 소득세법 제97조의2 제1항은 배우자로부터 증여받은 부동산을 증여받은 날부터 10년 안에 양도하면, 취득가액을 증여한 배우자가 처음 취득할 당시의 금액으로 계산하게 합니다. 증여 시점 시가로 취득가액을 끌어올리는 효과가 사라진다는 뜻입니다. 이때 장기보유특별공제의 보유기간도 증여한 배우자가 취득한 날부터 셉니다(제95조 제4항).
같은 조 제2항은 이월과세를 적용하지 않는 경우를 정합니다.
- 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세 규정의 주택(비과세에서 제외되는 12억원 초과 고가주택 포함) 양도에 해당하게 되는 경우 (제2호)
- 이월과세를 적용한 양도소득 결정세액이 적용하지 않은 세액보다 적은 경우 (제3호)
- 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 증여받고 협의매수·수용된 경우 (제1호)
이월과세가 적용되면 납부했거나 납부할 증여세 상당액은 필요경비에 넣습니다(제1항 제3호). 계산 구조 전체는 증여 후 양도세 이월과세 글에 정리해 두었습니다.
오해 교정 — “공동명의로 바꾸면 양도세가 무조건 반으로 줄어든다”는 말은 두 군데서 틀립니다. 세액이 반이 되는 것이 아니라 누진구간이 내려가는 만큼만 줄고, 12억원 판정과 이월과세 10년은 그대로 남습니다. 명의를 바꾸는 비용(증여세·취득세)이 줄어드는 양도세보다 큰 경우도 흔합니다.
신고 기한은 각자에게 똑같이 적용됩니다. 제105조 제1항 제1호에 따라 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다. 납세의무가 사람마다 따로 있으므로 한 사람이 신고했다고 다른 사람의 신고까지 끝나지는 않아요. 신고 순서는 양도소득세 신고기한 글을 참고하세요. 보유세 쪽 공동명의 셈법은 부부 공동명의 종부세 글에 따로 있습니다.
근거 자료
기준 시점: 2026년 9월 17일
#공동명의양도세 #부부공동명의양도세 #공동명의양도세계산 #양도소득기본공제 #고가주택12억 #양도소득세 #이월과세 #1세대1주택비과세
자주 묻는 질문
부부 공동명의면 양도세 신고도 각자 해야 하나요?
그렇습니다. 소득세법 제2조의2 제5항은 공동으로 소유한 자산의 양도소득금액을 계산할 때 해당 자산을 공동으로 소유하는 각 거주자가 납세의무를 진다고 정합니다. 남편 지분과 아내 지분은 각자의 양도소득이므로 신고서도 각자 이름으로 내고, 예정신고 기한인 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월도 각자에게 똑같이 적용됩니다.
15억원짜리 집을 반반 공동명의로 가지고 있으면 7억 5천만원씩이라 12억원 비과세가 전부 되나요?
아닙니다. 소득세법 시행령 제156조 제1항은 주택의 일부가 타인 소유인 경우 타인 소유부분을 포함한 전체 기준으로 12억원 초과 여부를 판정한다고 정합니다. 15억원 주택은 지분과 관계없이 고가주택이고, 전체 양도차익 중 (15억원−12억원)÷15억원, 즉 20%에 해당하는 부분이 과세됩니다. 그 과세 차익을 지분대로 나눠 각자 계산합니다.
양도소득 기본공제 250만원은 부부 합쳐서 한 번인가요?
사람마다 따로입니다. 소득세법 제103조는 양도소득이 있는 거주자에 대해 소득별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 연 250만원을 공제한다고 정합니다. 부부 공동명의 주택을 팔면 두 사람이 각각 250만원을 공제받습니다. 다만 연 단위 한도라서 같은 해에 본인 명의로 다른 부동산을 먼저 팔아 이미 공제를 썼다면 이번 양도에서는 남지 않습니다.
산 지 1년도 안 된 집도 공동명의면 세금이 줄어드나요?
거의 줄지 않습니다. 소득세법 제104조 제1항은 주택을 1년 미만 보유하면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 단일세율을 적용합니다. 누진세율이 아니므로 차익을 나눠도 세율이 내려가지 않고, 남는 효과는 배우자 몫 기본공제 250만원이 과세표준에서 한 번 더 빠지는 것뿐이라, 세액으로는 70% 세율이면 175만원, 60% 세율이면 150만원 정도입니다.
단독명의 집을 배우자에게 절반 증여해 공동명의로 바꾼 뒤 팔면 어떻게 되나요?
배우자로부터 받은 증여는 10년간 6억원까지 증여재산공제가 됩니다(상속세 및 증여세법 제53조). 그런데 증여받은 날부터 10년 안에 팔면 소득세법 제97조의2 이월과세가 적용되어, 증여받은 지분의 취득가액을 배우자가 처음 산 가격으로 계산합니다. 다만 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세 규정의 주택(비과세에서 제외되는 12억원 초과 고가주택 포함) 양도에 해당하게 되는 경우, 또는 이월과세를 적용한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적은 경우에는 이월과세를 적용하지 않습니다.
「소득세법」 [시행 2026. 1. 1., 법률 제21221호] 제2조의2 제5항·제55조 제1항·제89조 제1항 제3호·제92조·제95조·제97조의2·제103조·제104조 제1항·제105조, 「소득세법 시행령」 [시행 2026. 7. 1., 대통령령 제36343호] 제156조·제159조의4·제160조, 「상속세 및 증여세법」 [시행 2025. 10. 1., 법률 제21065호] 제53조를 2026년 9월 17일 국가법령정보센터 원문으로 대조해 작성했습니다. 계산 예시는 기본세율이 적용되는 1주택 양도를 단순화한 가정이며 지방소득세는 넣지 않았습니다. 이 글은 일반 정보이며 개별 사안에 대한 세무 자문을 대체하지 않습니다.