2026 다주택자 양도세 중과 — 유예는 5월 9일에 끝났지만, 11월 9일까지 열린 갈래가 남아 있습니다

조정대상지역 다주택자 양도세 중과는 2026년 5월 10일 양도분부터 되살아났습니다. 2주택은 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p이고, 여기에 더해 장기보유특별공제가 통째로 빠집니다. 다만 시행령 표에 실린 지역이라면 계약·허가 조건을 갖춘 집을 2026년 11월 9일까지 팔 때 아직 중과가 빠집니다. 그날이 지나면 이 경로도 닫힙니다. (소득세법 제104조 제7항, 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2, 2026년 9월 기준)

“중과 유예가 끝났다”는 한 줄로는 지금 팔려는 사람이 판단을 못 합니다. 끝난 것은 세 갈래 중 하나뿐이고, 남은 두 갈래는 집이 있는 자치구가 시행령 표에 실렸는지에 따라 마감일이 갈리기 때문입니다.

중과는 과세표준에 20%·30%를 그대로 더하는 구조입니다

소득세법 제104조 제7항은 조정대상지역에 있는 주택을 네 갈래로 나눠 중과세율을 매깁니다.

구분	근거	가산폭
1세대 2주택에 해당하는 주택	법 제104조 제7항 제1호	+20%p
1주택 + 조합원입주권·분양권 1개를 보유한 경우의 그 주택	제2호	+20%p
1세대 3주택 이상에 해당하는 주택	제3호	+30%p
주택과 조합원입주권·분양권의 합이 3 이상인 경우의 그 주택	제4호	+30%p

조문은 “제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다”고 씁니다. 기본세율표의 모든 구간에 같은 폭이 더해지므로, 계산 결과는 기본세율 산출세액에 과세표준의 20%나 30%를 얹은 것과 정확히 같아집니다. 기준이 되는 제55조 제1항 표는 이렇습니다.

과세표준	세액
1,400만원 이하	과세표준의 6%
1,400만원 초과 5,000만원 이하	84만원 + 초과분 15%
5,000만원 초과 8,800만원 이하	624만원 + 초과분 24%
8,800만원 초과 1억 5천만원 이하	1,536만원 + 초과분 35%
1억 5천만원 초과 3억원 이하	3,706만원 + 초과분 38%
3억원 초과 5억원 이하	9,406만원 + 초과분 40%
5억원 초과 10억원 이하	1억 7,406만원 + 초과분 42%
10억원 초과	3억 8,406만원 + 초과분 45%

과세표준이 3억원이면 기본세율 산출세액은 9,406만원이고, +30%p가 붙으면 9,406만원 + 9,000만원 = 1억 8,406만원입니다.

제2호와 제4호에는 단서가 붙어 있습니다. 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외합니다. 제2호 쪽 목록은 시행령 제167조의11 제1항, 제4호 쪽 목록은 제167조의4 제3항에 따로 있습니다.

세율보다 장기보유특별공제 쪽이 더 아픕니다

법 제95조 제2항은 장기보유 특별공제 대상에서 **“제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다”**고 정합니다. 중과 대상이 되는 순간 공제율이 낮아지는 게 아니라 0이 됩니다. 표1은 3년 6%에서 시작해 2%p씩 올라 15년 이상 30%에서 멈추는데, 오래 보유했을수록 잃는 폭이 큽니다. 구간별 공제율 전체는 장기보유특별공제에 정리해 두었습니다.

조정대상지역 3주택자가 10년 보유한 집을 팔아 양도차익 5억원이 났다고 두고 양쪽을 나란히 놓으면 이렇습니다. 기본공제는 연 250만원(법 제103조 제1항)으로 잡았습니다.

	중과가 빠질 때	중과될 때
양도차익	5억원	5억원
장기보유특별공제	20% = 1억원	0원 (법 제95조 제2항)
양도소득금액	4억원	5억원
기본공제	250만원	250만원
과세표준	3억 9,750만원	4억 9,750만원
기본세율분	1억 3,306만원	1억 7,306만원
가산분(+30%p)	—	1억 4,925만원
산출세액	1억 3,306만원	3억 2,231만원

세율만 보면 30%p 차이인데 실제 세액은 2.4배가 됩니다. 공제 1억원이 사라진 것이 절반을 만들었습니다. 여기에 개인지방소득세가 양도소득세액의 10%로 따로 붙습니다. 숫자를 자기 사안으로 바꿔 보려면 양도소득세 계산기에서 양도차익과 보유기간을 넣어 보시면 됩니다.

끝난 갈래와 아직 열려 있는 갈래

한시 배제는 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2에 들어 있습니다. 부칙이 붙인 제목이 “조정대상지역의 다주택자 양도소득세 중과 적용 배제에 관한 적용례”이고, 2022년 5월 10일 이후 양도분부터 적용됐습니다. 이 호는 보유기간 2년 이상인 주택만 대상으로 하며, 가·나·다 세 목으로 갈립니다.

갈래	요건	남은 기한
가목	2026년 5월 9일까지 양도	종료
나목	토지거래허가 대상 — 5/9까지 허가 신청 + 허가 취득 + 계약·계약금 증빙	계약일부터 4개월(표 지역 6개월). 5/10 이후 계약은 9월 9일까지, 표 지역은 11월 9일까지
다목	허가 대상 아님 — 5월 9일까지 계약 체결 + 계약금 수령 증빙	계약일부터 4개월(표 지역 6개월). 계약일이 5/9이면 표 지역은 11월 9일이 마지막

나목 4)의 표에 실린 지역은 다음과 같습니다. 조문에 그대로 열거된 목록이라 옮겨 둡니다.

시·도	지역
서울특별시 (21개 구)	성동구, 마포구, 강동구, 영등포구, 양천구, 동작구, 광진구, 중구, 종로구, 서대문구, 강서구, 노원구, 성북구, 구로구, 동대문구, 관악구, 은평구, 중랑구, 금천구, 강북구, 도봉구
경기도	수원시 장안구·팔달구·영통구, 성남시 수정구·중원구·분당구, 안양시 동안구, 과천시, 용인시 수지구, 광명시, 하남시, 의왕시

같은 표를 다목 2)도 끌어다 씁니다. 조문이 “나목4)의 표에 따른 지역”이라고 지시하기 때문입니다. 같은 구조가 1세대 2주택(제167조의10 제1항 제12호의2), 주택과 입주권·분양권의 합이 3 이상인 경우(제167조의4 제3항 제6호의2), 1주택과 입주권·분양권을 하나 보유한 경우(제167조의11 제1항 제12호)에도 그대로 들어 있습니다.

오해 교정 — 강남 3구가 오히려 먼저 닫혔습니다

표를 처음 보면 서울 자치구가 21개 실려 있는데 강남구·서초구·송파구·용산구가 없습니다. 여기서 “규제가 센 곳이 빠졌다”고 읽으면 반대로 이해한 것입니다. 표는 기간을 4개월에서 6개월로 늘려 주는 지역 목록입니다.

표에 없는 지역은 어느 갈래로 가든 4개월이 적용되고, 경로가 둘로 갈려도 도착점이 같습니다. 나목은 5월 9일까지 해야 하는 것이 토지거래허가 ‘신청’이지 계약이 아닙니다. 계약은 5월 10일 이후에 해도 되고, 그 경우 나목 4) 단서가 기한을 2026년 9월 9일로 못 박습니다. 5월 9일 이전에 계약했다면 계약일부터 4개월이므로 가장 늦어도 9월 9일입니다. 다목은 계약 자체를 5월 9일까지 했어야 하니 역시 4개월을 더해 9월 9일이 한계입니다. 즉 표에 없는 자치구의 집은 어느 경로로 가든 2026년 9월 9일에 닫혔습니다. 반대로 표에 실린 지역은 세 경로가 모두 11월 9일로 모입니다.

날짜 하나가 아니라 ①토지거래허가 대상인지 ②계약을 언제 했는지 ③그 집이 표에 든 지역인지 세 가지가 함께 결정합니다. 셋 중 하나만 어긋나도 결론이 바뀝니다.

기한과 무관하게 중과가 붙지 않는 주택

한시 배제가 닫혀도 시행령 제167조의3 제1항의 나머지 호는 그대로입니다. 여기에 걸리면 날짜와 상관없이 중과 대상에서 빠집니다.

호	내용
제1호	수도권·광역시·특별자치시 밖(광역시의 군, 읍·면 지역 제외 규정 있음)에 있고 주택과 부수토지 기준시가 합계가 양도 당시 3억원 이하인 주택
제2호	사업자등록과 임대사업자 등록을 갖춘 장기임대주택 — 목마다 임대 호수·기간·기준시가·임대료 증액 제한이 다릅니다
제3호	조특법 제97조·제97조의2·제98조에 따라 감면되는 5년 이상 임대한 국민주택(감면대상장기임대주택)
제4호	종업원(사용자의 특수관계인은 제외)에게 무상 제공한 기간이 10년 이상인 사용자 소유 주택
제5호	조특법 제77조·제98조의2·제98조의3·제98조의5~제98조의8·제99조·제99조의2·제99조의3에 따라 양도소득세가 감면되는 주택
제6호	시행령 제155조 제6항 제1호에 해당하는 국가유산주택
제7호	상속받은 날부터 5년이 지나지 않은 상속주택
제8호	저당권 실행·대물변제로 취득해 3년이 지나지 않은 주택
제8호의2	인가·위탁을 받고 5년 이상 어린이집으로 사용하고, 사용하지 않게 된 날부터 6개월이 지나지 않은 주택
제10호	위 호들을 빼고 나면 한 채만 남는 경우의 그 주택(일반주택)
제11호	조정대상지역 공고일 이전에 계약하고 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되는 주택
제12호	소형 신축주택·준공 후 미분양주택·인구감소지역 주택 — 아래 표
제13호	시행령 제155조·조특법에 따라 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항이 적용되는 주택

호 번호가 제8호 다음에 제8호의2로 건너뛰고 제9호가 없는 것은 오기가 아닙니다. 삭제된 결번입니다.

제12호는 최근에 늘어난 쪽이라 목마다 취득 시기와 금액 기준이 다릅니다. 취득 시점이 어긋나면 그대로 탈락합니다.

목	대상	취득 시기	면적·가액
가목	소형 신축주택 (아파트 제외, 도시형 생활주택인 아파트는 포함)	2024.1.10 ~ 2027.12.31	전용 60㎡ 이하, 취득가액 6억원(수도권 밖 3억원) 이하
나목	준공 후 미분양주택 (수도권 밖 소재)	2024.1.10 ~ 2026.12.31	전용 85㎡ 이하, 취득가액 7억원 이하
다목	인구감소지역 주택 (수도권·광역시는 원칙 제외)	2026.1.1 이후	기준시가 합계 4억원(수도권 밖 인구감소지역은 9억원) 이하
라목	인구감소관심지역 주택 (수도권 밖, 광역시는 원칙 제외)	2026.1.1 이후	기준시가 합계 4억원 이하

다목·라목은 이미 갖고 있던 집과 같은 시·군·구에 있으면 안 된다는 조건이 함께 붙습니다. 가목·나목은 재정경제부령으로 정하는 요건이 추가로 있습니다.

1세대 2주택은 목록이 따로 있습니다. 시행령 제167조의10 제1항이 그것인데, 3주택 목록에 없는 항목이 들어 있습니다. 취학·근무상 형편·질병 요양 등 부득이한 사유로 다른 시·군에 3억원 이하 주택을 취득해 2주택이 된 경우(제3호), 시행령 제155조 제8항에 따른 수도권 밖에 소재하는 주택(제4호), 소송 중이거나 소송 결과로 취득해 확정판결일부터 3년이 지나지 않은 주택(제7호), 양도 당시 기준시가 1억원 이하인 주택(제9호, 다만 정비구역·사업시행구역 소재는 제외)입니다. 2주택이라고 3주택 목록을 보면 빠뜨립니다.

1주택과 조합원입주권·분양권을 하나 보유한 경우(법 제104조 제7항 제2호)는 시행령 제167조의11 제1항이, 주택과 입주권·분양권의 합이 3 이상인 경우(제4호)는 제167조의4 제3항이 각각 제외 목록을 갖고 있습니다.

일시적으로 2주택이 된 경우는 애초에 비과세 쪽으로 풀리는 길이 있습니다. 일시적 2주택 양도세 비과세 요건과 1세대 1주택 비과세 요건을 먼저 보시는 편이 낫습니다. 중과 여부를 따지기 전에 비과세에 걸리는지부터가 순서입니다.

보유 2년이 안 됐다면 계산이 달라집니다

제12호의2가 “보유기간이 2년 이상인 주택”만 대상으로 하므로, 2년이 안 된 집은 세 갈래 어디에도 못 들어갑니다. 이때는 법 제104조 제7항 후단이 작동합니다. 중과세율로 계산한 산출세액과 단기세율(1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%)로 계산한 산출세액 중 큰 금액이 산출세액이 됩니다. 둘을 더하는 것이 아닙니다.

보유기간을 세는 기준일도 조문에 있습니다. 재개발사업·재건축사업 또는 소규모재건축사업 등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 기존 건물과 부수토지를 제공하고 관리처분계획 등에 따라 취득한 신축주택을 양도하면, 기존 건물과 그 부수토지의 취득일부터 보유기간을 기산합니다. 준공일부터 세는 것이 아니라서, 새 아파트를 받은 지 1년밖에 안 됐어도 2년 이상이 되는 경우가 많습니다.

제12호와 제12호의2에 해당하는 주택의 확인 절차는 시행령이 정하지 않고 재정경제부령에 넘겨 두었습니다(제167조의3 제10항). 토지거래허가를 언제 신청했는지, 계약금을 언제 받았는지가 요건 자체이므로 허가 서류와 계약금 입금 내역은 남겨 두시는 편이 안전합니다.

혼인으로 3주택이 된 경우에는 별도 규정이 있습니다. 1주택 이상을 보유한 사람끼리 혼인해 혼인한 날 현재 3주택 이상이 된 경우, 혼인한 날부터 5년 이내에 양도하면 양도일 현재 배우자가 보유한 주택 수를 빼고 주택 수를 셉니다(제167조의3 제9항). 다만 혼인한 날부터 5년 이내에 새 주택을 취득했다면, 그 취득일 이후 양도하는 주택에는 적용되지 않습니다.

양도차익 계산과 신고 절차 자체는 중과 여부와 무관하게 같으니 양도소득세 계산법과 양도소득세 신고기한을 참고하시면 됩니다.

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