2026 주택임대소득 과세기준 — 분리과세 14%·필요경비 60% 계산법과 2026년 귀속부터 넓어진 간주임대료
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주택임대소득은 보유 주택 수로 갈립니다. 1주택이면 기준시가 12억원 이하 국내 주택의 월세는 비과세, 2주택부터는 월세가 전부 과세됩니다. 전세보증금은 원칙적으로 비소형 3주택 이상이면서 합계 3억원을 넘을 때 간주임대료로 잡히고, 2026년 귀속부터 고가주택 2주택 구간이 여기에 더해집니다.
수입금액이 2천만원 이하면 14% 분리과세를 고를 수 있고, 등록임대주택은 필요경비 60%·공제 400만원, 미등록은 50%·200만원이 적용됩니다.
과세 대상 판정, 간주임대료 계산식, 분리과세 세액 비교, 사업자등록 기한까지 2026년 기준으로 정리합니다.
내 집이 과세 대상인지부터
주택 수는 부부 합산으로 셉니다. 본인 명의 1채, 배우자 명의 1채면 2주택입니다.
| 보유 주택 수 | 월세 | 보증금·전세금 |
|---|---|---|
| 1주택 | 국내 기준시가 12억원 이하는 비과세 / 기준시가 12억원 초과 국내주택의 월세와 국외주택의 월세는 과세 | 비과세 |
| 2주택 | 전부 과세 | 비과세 (2026년 귀속부터 예외 신설, 아래 참고) |
| 3주택 이상 | 전부 과세 | 비소형 3채 이상 + 합계 3억원 초과 시 간주임대료 과세 |
여기서 12억원은 시세가 아니라 기준시가입니다. 공동주택가격이나 개별주택가격을 말하므로, 시세 15억원대 아파트여도 기준시가가 12억원 이하면 1주택 비과세 범위에 들어갑니다. 반대로 1주택자라도 국외에 있는 주택에서 받는 월세는 금액과 무관하게 과세됩니다.
소형주택은 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 40㎡ 이하이면서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택입니다. 이 소형주택은 2026년 12월 31일까지 간주임대료 판정의 주택 수에서 빠집니다. 주의할 점은 빠지는 대상이 보증금 판정용 주택 수라는 것입니다. 소형주택 특례는 월세를 비과세로 만들어주는 특례가 아닙니다. 월세 과세 여부는 위 표의 일반 기준으로 따로 판단합니다. 국내 소형주택 1채만 보유해 1주택 비과세 요건을 채우면 월세도 비과세이고, 2주택 이상이면 소형주택의 월세도 과세됩니다.
전세보증금은 언제 세금이 되나
보증금은 받는 순간 소득이 아니라 돌려줄 돈입니다. 그래서 보증금 자체가 아니라, 그 돈을 굴려 얻었을 이자 상당액을 수입으로 보는 간주임대료 방식을 씁니다.
간주임대료 = (보증금 등 − 3억원)의 적수 × 60% × 1/365(윤년 366) × 정기예금이자율 − 해당 임대사업에서 발생한 금융수익
정기예금이자율은 귀속연도마다 고시되는 값입니다. 2025년 귀속분은 3.1% 입니다. 2026년 귀속분 이자율은 아직 고시 전이므로, 올해 소득을 미리 계산할 때는 확정 고시 후 다시 대입해야 합니다.
비소형 3주택을 보유하고 보증금 합계가 5억원, 1년 내내 같은 금액으로 임대했으며 차감할 금융수익이 없다고 가정하면, 3.1% 기준으로 (5억 − 3억) × 60% × 3.1% = 372만원이 총수입금액에 들어갑니다. 임대사업에서 이자·배당 같은 금융수익이 발생했다면 그만큼 빼므로 결과는 이보다 작아집니다. 보증금을 5억원 받았다고 5억원에 세금이 붙는 게 아니라, 3억원을 뺀 2억원의 60%에만 이자율이 곱해집니다.
- 주택 수는 부부 합산. 1주택이라도 기준시가 12억원 초과·국외주택은 월세 과세
- 보증금은 원칙적으로 비소형 3주택 이상 + 합계 3억원 초과일 때 간주임대료
- 2026년 귀속부터 고가주택 2채 + 보증금 합계 12억원 초과도 간주임대료 대상
- 수입 2천만원 이하 → 14% 분리과세 선택 가능, 초과하면 종합과세
- 등록 60%·400만원 vs 미등록 50%·200만원, 신고는 다음 해 5월 1~31일
2천만원 이하면 분리과세 14%
수입금액이 2천만원을 넘으면 선택지가 없습니다. 근로소득 등 다른 소득과 합쳐 6~45% 누진세율로 종합과세됩니다. 2천만원 이하일 때만 종합과세와 14% 분리과세 중에서 고르게 됩니다.
분리과세 세액은 이렇게 계산합니다.
(총수입금액 − 필요경비 − 기본공제) × 14%
| 구분 | 필요경비율 | 기본공제 |
|---|---|---|
| 등록임대주택 | 60% | 400만원 |
| 미등록 | 50% | 200만원 |
기본공제 400만원·200만원에는 조건이 하나 더 붙습니다. 분리과세 주택임대소득을 제외한 그 해 종합소득금액이 2천만원 이하일 때만 빼줍니다. 여기 나오는 2천만원은 앞의 임대수입 2천만원과 다른 기준입니다. 앞은 임대수입, 뒤는 임대소득을 뺀 나머지 소득이라 헷갈리기 쉬운 지점입니다.
월세 100만원씩 1년에 1,200만원을 받고 다른 종합소득금액이 1,500만원인 경우를 넣어보면 차이가 분명해집니다.
| 미등록 | 등록임대주택 | |
|---|---|---|
| 총수입금액 | 1,200만원 | 1,200만원 |
| 필요경비 | 600만원 (50%) | 720만원 (60%) |
| 기본공제 | 200만원 | 400만원 |
| 과세표준 | 400만원 | 80만원 |
| 산출세액 (14%) | 56만원 | 11만 2천원 |
여기 나온 금액은 분리과세 주택임대소득의 산출세액입니다. 조세특례제한법상 세액감면, 각종 세액공제, 그리고 따로 붙는 개인지방소득세는 반영 전이므로 최종 납부액과는 다릅니다. 같은 조건에서 산출세액이 약 45만원 갈린다는 비교로 읽으면 됩니다. 다만 필요경비 60%와 공제 400만원은 그냥 등록만 한다고 나오지 않습니다. 지방자치단체 민간임대주택 임대사업자등록과 세무서 사업자등록을 둘 다 마치고, 임대보증금 또는 임대료 증가율을 5% 이내로 지켜야 적용됩니다. 조세특례제한법상 세액감면까지 받았다면 의무임대기간(단기 4년, 공공지원민간임대주택·장기일반민간임대주택은 10년)을 채우지 못했을 때 감면세액을 다시 납부하게 됩니다.
임대소득세는 임대료에 붙는 세금이고, 집을 가지고 있다는 것만으로 매년 따로 나오는 세금이 재산세입니다. 주택분 재산세는 원칙적으로 7월과 9월에 절반씩 부과됩니다. 다만 연간 세액이 20만원 이하이면 지방자치단체 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과될 수 있습니다. 임대를 놓든 놓지 않든 부과되므로, 임대수지를 볼 때는 이쪽도 같이 계산해야 합니다.
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등록은 두 군데, 기한은 20일
주택임대소득이 생겼다면 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 소재지 관할 세무서장에게 사업자등록신청서를 내야 합니다. 홈택스에서 온라인으로 신청해도 됩니다.
기한을 넘기면 사업 개시일부터 등록 신청일 직전일까지의 주택임대수입금액에 0.2% 를 곱한 금액이 미등록 가산세로 붙습니다. 2020년 1월 1일 이후 주택임대사업을 시작하는 사업자부터 적용되며, 2019년 12월 31일 이전에 시작했다면 2020년 1월 1일을 사업개시일로 봅니다.
세무서 사업자등록과 지방자치단체 임대사업자등록은 서로 다른 절차입니다. 필요경비 60%·공제 400만원은 두 등록을 모두 마쳐야 적용되므로, 세무서에만 등록하고 혜택이 나올 것으로 기대하면 어긋납니다. 렌트홈(renthome.go.kr)에서 지자체 등록을 신청하면서 국세청 사업자 신고 항목을 함께 선택하면 두 등록이 연계 처리됩니다.
신고는 다음 해 5월 1일부터 31일까지 종합소득세 신고 기간에 합니다. 분리과세를 고르더라도 별도 신고서가 아니라 종합소득세 신고 절차 안에서 처리됩니다.
자주 어긋나는 지점 — “2주택이면 보증금은 안전하다”
“보증금은 3주택부터”라는 설명은 오래 통용된 기준이지만, 2026년 귀속분부터는 그대로 적용되지 않습니다.
기준시가 12억원을 초과하는 고가주택을 2채 보유하고 임대보증금 등의 합계액이 12억원을 초과하면, 2주택자여도 간주임대료 과세 대상에 들어갑니다. 기존 기준(비소형 3주택 이상 + 보증금 3억원 초과)이 사라지는 게 아니라, 고가 2주택 구간이 추가되는 구조입니다.
적용 시점을 헷갈리면 안 됩니다. 이 기준은 2026년 귀속 소득부터 적용되므로, 2026년 5월에 끝난 신고(2025년 귀속)에는 해당이 없었고 2027년 5월 신고부터 반영됩니다. 지금 고가주택 2채에 전세를 놓고 있다면, 올해 받고 있는 보증금이 내년 신고 대상이 되는지 미리 확인해두는 편이 안전합니다.
반대 방향의 오해도 흔합니다. 소형주택 특례를 “소형주택은 세금이 없다”로 읽는 경우인데, 특례가 빼주는 것은 간주임대료 판정용 주택 수뿐입니다. 소형주택에서 받는 월세는 2주택 이상이면 그대로 과세되고, 이 특례 자체도 2026년 12월 31일까지만 유효합니다.
근거 자료
- 국세청 — 주택임대소득 과세대상 및 비과세, 과세미달
- 국세청 — 주택 보증금에 대한 간주임대료
- 국세청 — 주택임대소득 분리과세 계산구조
- 국세청 — 주택임대업의 사업자등록
- 국세청 — 주택임대소득 신고안내
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제64조의2(주택임대소득에 대한 세액 계산의 특례)
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제25조(총수입금액 계산의 특례)
기준 시점: 2026년 8월. 금액·요건은 개별 사안과 이후 개정에 따라 달라지므로, 신고 전 국세청 또는 세무대리인에게 확인하세요.
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자주 묻는 질문
1주택자면 월세를 받아도 세금이 없나요?
대부분은 그렇지만 예외가 둘 있습니다. 국내에 주택 1채만 있고 그 주택의 기준시가가 12억원 이하면 월세 수입은 비과세입니다. 그러나 기준시가가 12억원을 넘는 주택의 월세, 그리고 국외에 있는 주택의 월세는 1주택자여도 과세 대상입니다. 기준시가는 시세가 아니라 공동주택가격·개별주택가격이므로, 시세 15억원대 아파트라도 기준시가가 12억원 이하면 비과세 범위에 들어갑니다. 주택 수는 부부 합산으로 셉니다.
전세보증금만 받는데도 세금을 내나요?
원칙은 3주택 이상부터입니다. 부부 합산으로 비소형주택을 3채 이상 보유하면서 보증금 등의 합계액이 3억원을 넘으면, 초과분에 간주임대료를 계산해 총수입금액에 넣습니다. 2주택 이하이거나 보증금 합계가 3억원 이하면 보증금에는 세금이 붙지 않습니다. 다만 2026년 귀속부터는 기준시가 12억원을 넘는 고가주택 2채를 보유하고 보증금 등의 합계액이 12억원을 넘는 경우도 간주임대료 과세 대상에 포함됩니다. 이 개정분은 2027년 5월 신고부터 반영됩니다.
임대사업자 등록을 하면 세금이 얼마나 줄어드나요?
수입금액 1,200만원에 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우로 보면, 미등록은 필요경비 50%와 공제 200만원이 적용돼 과세표준 400만원에 14%로 산출세액 56만원입니다. 등록임대주택이면 필요경비 60%와 공제 400만원이 적용돼 과세표준 80만원에 14%로 산출세액 11만 2천원이 됩니다. 두 금액 모두 세액감면·세액공제와 개인지방소득세를 반영하기 전의 산출세액이므로 최종 납부액과는 다릅니다. 다만 필요경비 60%와 공제 400만원은 지방자치단체 민간임대주택 등록과 세무서 사업자등록을 모두 마치고 임대보증금·임대료 증가율을 5% 이내로 지킨 경우에만 적용됩니다.
사업자등록을 안 하면 어떻게 되나요?
주택임대소득이 있으면 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 신청해야 합니다. 신청하지 않으면 사업 개시일부터 신청일 직전일까지의 주택임대수입금액에 0.2%를 곱한 금액이 미등록 가산세로 부과됩니다. 2020년 1월 1일 이후 주택임대사업을 시작하는 사업자부터 적용됩니다. 세무서 사업자등록과 지방자치단체 임대사업자등록은 별개이며, 렌트홈에서 지자체 등록을 신청할 때 국세청 사업자 신고를 함께 선택하면 연계 처리됩니다.
분리과세와 종합과세 중 무엇이 유리한가요?
수입금액이 2천만원 이하일 때만 선택이 열리고, 2천만원을 넘으면 무조건 다른 소득과 합산하는 종합과세입니다. 분리과세는 14% 단일세율입니다. 다만 다른 소득의 한계세율만으로 유불리가 정해지지는 않습니다. 종합과세로 갈 때 인정되는 실제 필요경비, 소득공제, 세액공제·감면, 그리고 분리과세 기본공제의 적용 여부까지 함께 달라지기 때문입니다. 신고는 다음 해 5월 1일부터 31일까지이며, 홈택스가 종합과세와 분리과세의 예상세액을 모두 계산해 보여주므로 두 값을 비교한 뒤 고르는 편이 정확합니다.
국세청 개인신고안내 주택임대소득 항목(과세대상 및 비과세·주택 보증금에 대한 간주임대료·분리과세 계산구조·주택임대업의 사업자등록) 원문과 소득세법 제12조(비과세소득)·제25조(총수입금액 계산의 특례)·제64조의2(주택임대소득에 대한 세액 계산의 특례)를 대조해 2026-08-06 기준으로 작성했습니다. 2026년 귀속부터 적용되는 고가주택 2주택 간주임대료 확대는 국세청 신고안내 페이지와 국세청 공식 안내로 교차 확인했습니다. 정기예금이자율은 귀속연도별로 고시되는 값이라 확정된 2025년 귀속분만 수치로 표기했습니다. 이 글은 일반 정보이며 개별 사안의 세무 자문을 대체하지 않습니다.