2026 종부세 합산배제 신고 — 9월 16~30일, 임대주택 요건과 사원용주택까지
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종부세 합산배제는 요건을 갖춘 임대주택·사원용주택 등을 주택분 과세표준 합산에서 아예 제외하는 제도입니다. 신고기간은 매년 9월 16일부터 30일까지이고, 처음 한 번 신고하면 변동이 없는 한 다시 내지 않습니다. 임대주택 요건이 등록 시점에 따라 갈리는 지점과 임대주택 외 대상, 추징 기준까지 2026년 기준으로 정리했습니다.
공제와는 다릅니다 — 깎는 게 아니라 빼고 계산합니다
기본공제(1세대 1주택 12억원, 그 외 9억원)는 합쳐 놓은 공시가격에서 일정 금액을 덜어내는 방식입니다. 합산배제는 순서가 앞섭니다. 해당 주택의 공시가격이 애초에 합계에 들어가지 않습니다.
임대주택 5채를 가진 사람이 요건을 갖춰 신고하면, 그 5채의 공시가격은 주택분 종부세 과세표준을 만들 때 더해지지 않습니다. 남은 주택만으로 과세표준을 계산합니다.
다만 여기서 멈춰야 합니다. 세율을 정할 때 쓰는 주택 수 산정에서 빼주는 것은 별개의 특례로, 상속주택 등 열거된 대상에 대해 따로 신청하는 제도입니다. 합산배제를 받았다고 해서 세율 구간까지 자동으로 낮아진다고 보면 안 됩니다.
빠지는 건 종합부동산세뿐이라는 점도 짚어둡니다. 재산세는 지방세라 과세기준일 6월 1일 소유자에게 그대로 부과됩니다.
임대주택 — 갈림길은 “언제 등록했는가”
의무임대기간은 주택의 유형에 따라 갈립니다. 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항이 호별로 따로 정하고 있습니다.
| 유형 (시행령 제3조 제1항) | 의무임대기간 |
|---|---|
| 건설·매입임대 중 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택 (제1호·제2호) | 5년 이상 |
| 장기일반민간임대주택등 — 공공지원민간임대·장기일반민간임대 (제7호·제8호) | 10년 이상 |
| 단기민간임대주택 — 2025년 재도입분 (제10호·제11호) | 6년 이상 |
오해 교정 — 「8년」으로 적어 둔 자료가 많습니다. 8년은 옛 준공공임대(장기일반) 의무기간의 연혁이고, 현행 종합부동산세법 시행령 제3조에 8년짜리 구간은 없습니다. 5년·6년·10년 셋뿐입니다. 또 제7호·제8호에는 「2020년 8월 18일」 같은 등록일 경계가 없습니다. 조문이 쓰는 날짜는 제1호·제2호의 2018년 3월 31일(그 이전 등록분으로 한정), 그리고 2020년 7월 11일 이후 등록 신청한 아파트 매입임대와 단기→장기 변경신고분을 빼는 단서입니다.
공시가격은 임대를 개시한 날 또는 최초 합산배제 신고 연도의 과세기준일 현재를 기준으로 판정합니다. 민간매입임대주택은 수도권 6억원 이하, 수도권 밖은 3억원 이하입니다. 민간건설임대주택은 전용면적 149㎡ 이하이면서 공시가격 9억원 이하입니다.
2025년 6월 4일부터는 6년짜리 단기민간임대주택이 다시 생겼습니다. 비아파트(연립·다세대 등)만 등록되고, 의무임대기간 6년에 공시가격은 매입형이 수도권 4억원·수도권 밖 2억원 이하, 건설형이 6억원 이하입니다. 매입형은 조정대상지역 주택이 대상에서 빠집니다. 임대료 5% 제한은 장기와 같습니다.
임대료 조건도 같이 붙습니다. 임대료·임대보증금 증가율이 5%를 넘지 않아야 하고, 한 번 올린 뒤 1년 이내에는 다시 올리지 못합니다.
여기에 지역 단서가 하나 더 있습니다. 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득한 조정대상지역 소재 장기일반민간임대주택은 합산배제 대상에서 빠집니다(제8호 나목 1)). 단기민간임대주택도 같은 구조인데, 이미 공고된 조정대상지역이라면 기준일을 2018년 9월 13일로 봅니다(제11호 나목 1)). 다만 조정대상지역 공고일 이전에 취득했거나 취득 계약을 맺은 사실이 증빙서류로 확인되면 이 배제 규정을 적용받지 않습니다. 취득 시점과 조정대상지역 지정·해제 시점, 과세기준일을 각각 놓고 따져야 하므로, 취득일이 공고일 앞뒤로 걸쳐 있다면 계약서·잔금 지급 자료를 챙겨 세무서에 확인하는 편이 안전합니다.
이 글의 임대주택 기준은 30호 미만을 보유한 개인 임대사업자 기준입니다. 30호 이상 대규모 임대는 공시가격 기준선이 따로 있으므로 관할 세무서에서 확인하세요.
- 신고기간 — 매년 9월 16일 ~ 9월 30일, 홈택스
- 반복 신고 — 최초 1회. 소유권·전용면적 변동 없으면 이후 생략
- 임대주택 의무기간 — 유형에 따라 5년 / 6년 / 10년 (8년 구간은 현행 조문에 없음)
- 공시가격 — 임대개시일 기준, 매입 수도권 6억·비수도권 3억, 건설 9억
- 깨지면 — 경감세액 + 이자상당가산액 추징
임대주택만 있는 게 아닙니다
임대사업자가 아니어도 해당하는 유형이 여럿입니다. 국세청이 안내하는 사원용주택 등의 범위는 15개 유형인데, 실무에서 자주 나오는 쪽만 추리면 이렇습니다.
| 유형 | 핵심 요건 |
|---|---|
| 종업원용 주택(사택) | 국민주택규모 이하이거나 공시가격 6억원 이하 + 전세금·보증금이 공시가격의 10% 이하 |
| 기숙사 | 학생·종업원 주거용, 공동취사시설 이용 세대수 50% 이상 |
| 주택신축판매업자 미분양주택 | 재산세 납세의무 성립일부터 5년 이내(2025·2026년은 7년) |
| 어린이집용 주택 | 5년 이상 계속 어린이집으로 운영 |
| 등록문화유산 주택 | 근현대문화유산 보존·활용법상 등록문화유산 |
미분양주택 기간이 5년에서 한시적으로 7년으로 늘어난 부분은 놓치기 쉽습니다. 2025년과 2026년에 한해 적용됩니다.
신고는 9월 16일부터 30일까지, 처음 한 번
홈택스에서 합산배제 신고서를 제출합니다. 공공임대주택과 민간임대주택은 서식이 다르고, 사원용주택 등은 유형별 서식이 따로 있습니다.
중요한 건 한 번만 내면 된다는 점입니다. 최초 신고 다음 해부터는 소유권·전용면적 등 신고 내용에 변동이 없으면 별도 신고 없이 계속 적용됩니다. 주택을 새로 사거나 팔았을 때, 요건이 바뀌었을 때만 변동신고서를 냅니다.
요건이 깨지면 — 경감세액에 이자까지
의무임대기간을 채우지 못했거나 임대료를 5% 넘게 올린 사실이 확인되면, 그동안 합산배제로 경감받은 종합부동산세액과 이자상당가산액이 함께 추징됩니다. 한 해치가 아니라 적용받은 기간 전체가 대상입니다.
10년을 채워야 하는 주택을 7년 만에 파는 상황이 대표적입니다. 매도 시점의 양도소득세만 계산하고 종부세 추징분을 빼놓으면 실제 손에 남는 금액이 크게 달라집니다.
여기서 자주 어긋납니다
- “임대사업자 등록만 하면 합산배제”가 아닙니다. 시군구청 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록이 모두 있어야 하고, 공시가격·임대기간·임대료 요건을 전부 충족해야 합니다. 그리고 9월에 신고를 해야 적용됩니다. 요건만 갖추고 신고를 빠뜨리면 12월 고지서에 그대로 합산돼 나옵니다. 이 경우에도 12월 납부기한까지 합산배제를 반영해 자진신고·납부하면 당초 고지가 취소되므로, 고지서를 받았다고 포기할 일은 아닙니다.
- “단기임대 4년”은 옛 기준이고, 부활한 단기임대는 6년입니다. 민간임대주택법이 2020년 8월 18일 개정으로 4년짜리 단기민간임대주택을 없앴고, 2025년 6월 4일부터 생긴 단기민간임대주택은 6년입니다. 합산배제 의무기간은 유형에 따라 5년·6년·10년으로 갈리므로, 예전 안내의 “4년만 채우면 된다”를 그대로 적용하면 추징으로 이어집니다.
- 공시가격은 지금 시세가 아니라 판정 시점 기준입니다. 임대를 개시한 날 또는 최초 합산배제 신고 연도의 과세기준일을 봅니다. 그때 요건을 충족했다면, 이후 공시가격이 6억원을 넘어섰다는 이유만으로 배제되지는 않습니다.
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확인한 근거
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- 정책브리핑 — 6년 단기등록임대제 2025년 6월 4일 시행 — 비아파트 단기민간임대주택 재도입
- 홈택스 — 합산배제 신고서 제출
기준 시점: 2026년. 미분양주택 7년 적용은 2025·2026년 한시 조치이며, 요건은 시행령 개정으로 바뀔 수 있으니 신고 전 국세청 안내를 다시 확인하세요.
자주 묻는 질문
합산배제 신고를 매년 해야 하나요?
아닙니다. 최초 신고한 다음 해부터는 소유권·전용면적 등 신고 내용에 변동이 없으면 따로 신고하지 않아도 계속 적용됩니다. 임대주택을 새로 취득했거나 팔았거나 요건이 바뀐 해에만 변동신고서를 냅니다.
합산배제되면 재산세도 안 내나요?
재산세는 그대로 나옵니다. 합산배제는 종합부동산세 주택분 과세표준에 그 주택을 합산하지 않는 제도이고, 재산세는 지방세로 과세기준일 6월 1일 소유자에게 별도로 부과됩니다.
임대주택 공시가격 기준은 언제 시점으로 보나요?
임대를 개시한 날 또는 최초 합산배제 신고 연도의 과세기준일 현재 공시가격으로 판정합니다. 그 시점에 기준을 충족했다면, 이후 공시가격이 올랐다는 사유만으로 합산배제가 취소되지는 않습니다.
의무임대기간을 못 채우면 어떻게 되나요?
그동안 합산배제로 경감받은 종합부동산세액에 이자상당가산액을 더해 추징됩니다. 임대료를 5% 넘게 올린 경우에도 같은 추징 대상입니다.
종합부동산세법 제8조 제2항, 같은 법 시행령 제3조(합산배제 임대주택)·제4조(합산배제 사원용주택 등), 국세청 '합산배제 및 과세특례 신고' 안내, 2025년 6월 4일 시행 단기민간임대주택 제도를 2026-07-29 기준으로 확인해 작성했습니다. 이 글의 임대주택 요건은 30호 미만 개인 임대사업자를 기준으로 하며, 세율 적용 주택 수 산정 제외 특례는 합산배제와 별개 제도라 다루지 않습니다. 일반 정보로서 개별 사안에 대한 세무 자문을 대체하지 않습니다.