2026 상생임대인 — 2년 안 살아도 비과세, 다만 계약은 12월 31일까지 새로 써야 합니다

상생임대주택 특례는 직전 임대차계약보다 보증금이나 임대료를 5% 넘게 올리지 않은 계약을 맺으면, 1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건을 면제하는 제도입니다. 그 계약은 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시해야 합니다. 여기서 12월 31일은 파는 기한이 아니라 계약하는 기한입니다. (소득세법 시행령 제155조의3, 2026년 9월 기준)

세를 주고 있어서 2년을 못 살았다면 비과세가 막힙니다. 이 제도는 그 거주 2년을 임대로 대신 채우게 해 줍니다. 대신 지켜야 할 숫자가 5%·1년 6개월·2년, 그리고 지켜야 할 날짜가 2026년 12월 31일입니다.

요건은 세 줄입니다

소득세법 시행령 제155조의3 제1항은 상생임대주택의 요건을 세 개의 호로만 적습니다. 조문이 짧아서 오히려 단어 하나하나가 걸림돌이 됩니다.

조문	요건	놓치기 쉬운 부분
제1항 제1호	직전임대차계약 대비 보증금 또는 임대료 증가율 5% 이하인 계약을 2021.12.20~2026.12.31에 체결하고 임대 개시	계약금 받은 사실이 증빙서류로 확인돼야 함 / 취득으로 승계한 계약은 직전계약에서 제외
제1항 제2호	직전임대차계약에 따라 임대한 기간 1년 6개월 이상	계약서상 기간이 아니라 실제 임대한 기간
제1항 제3호	상생임대차계약에 따라 임대한 기간 2년 이상	계약만 쓰고 끝이 아니라 2년을 채워야 완성

“보증금 또는 임대료”라는 문언이 중요합니다. 둘 중 하나라도 5%를 넘으면 요건이 깨집니다. 보증금을 5% 올리면서 월세를 따로 더 올리는 식은 통하지 않습니다.

임대기간을 셀 때는 제3항이 월력에 따라 계산하고 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다고 정합니다. 월력에 따른 계산은 달력상 기산일에 대응하는 날까지를 한 달로 보는 방식이고, 그렇게 세고 남은 자투리가 한 달이 안 되면 그 자투리를 1개월로 쳐 준다는 뜻입니다.

12월 31일은 파는 날이 아닙니다

가장 많이 어긋나는 지점입니다. 제1항 제1호의 기한은 계약을 체결하고 임대를 개시하는 기한입니다. 양도와는 관계가 없습니다.

순서대로 보면 이렇게 흘러갑니다.

1. 집을 취득한 뒤 임차인과 계약을 맺어 1년 6개월 이상 실제로 임대합니다. (직전임대차계약)
2. 그 계약 대비 5% 이내로 새 계약을 맺습니다. 이 계약을 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 시작해야 합니다. (상생임대차계약)
3. 그 계약으로 2년 이상 임대합니다.
4. 그 뒤 양도할 때 거주요건을 면제받습니다.
5. 양도소득세 과세표준 신고기한까지 특례적용신고서와 계약서 두 부를 제출합니다. 제5항이 “제출해야 한다”고 정하는 절차이므로 신고 때 함께 챙기세요. (제5항)

2026년 12월에 상생임대차계약을 맺고 임대를 시작했다면 3번이 끝나는 시점은 2028년 말입니다. 혜택이 실제로 쓰이는 해는 2028년 이후라는 뜻입니다. 지금 이 제도에 새로 들어가려면 이미 1년 6개월을 채운 직전 계약이 있어야 하므로, 직전 계약이 없는 상태에서 지금 시작해 기한 안에 들어가는 길은 사실상 닫혀 있습니다.

오해 교정 — “상생임대인 혜택을 받으려면 올해 안에 팔아야 한다”는 말이 돌지만, 현행 조문에 양도기한은 없습니다. 제155조의3 어디에도 언제까지 양도하라는 문언이 없습니다. 다만 2026년 세제개편안에 양도기한을 새로 두는 내용이 담긴 것으로 알려져 있습니다. 이는 정부안이고 확정된 기준이 아닙니다. 시행령이 실제로 개정·공포되면 그때 기준이 바뀌므로, 매도 시점을 잡기 전에 개정 여부를 확인하세요.

5%를 세는 법 — 보증금과 월세를 바꿀 때

전세를 월세로 돌리거나 반대로 바꾸면 “5%“를 무엇에 대고 재야 하는지가 애매해집니다. 제2항이 그 기준을 정합니다.

제155조의3 제2항은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 기준을 따르라고 하고, 그 조항은 국토교통부령으로 넘깁니다. 같은 법 시행규칙 제18조는 보증금을 월임대료로 전환하려면 임차인의 동의를 받아야 하며, 전환되는 월임대료가 「주택임대차보호법」 제7조의2에 따른 범위를 넘을 수 없다고 정합니다. 월임대료를 보증금으로 바꾸는 경우도 같습니다. 전환은 임대인이 일방적으로 정하는 것이 아니라 임차인과 합의해야 하는 사항이라는 뜻입니다.

주택임대차보호법 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조가 정하는 전환율은 둘 중 낮은 쪽입니다.

기준	값
시행령 제9조 제1항 (연 1할)	연 10%
시행령 제9조 제2항 (기준금리 + 2%p)	연 5.00% (기준금리 3.00% 기준)
적용 전환율	연 5.00%

한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일부터 **연 3.00%**입니다. 따라서 현재 적용되는 전환율은 연 5.00%입니다. 기준금리가 바뀌면 이 숫자도 바뀌므로 계약 시점 금리로 다시 계산해야 합니다.

실제 계산 예시로 보면 이렇습니다. 직전 계약이 보증금 3억원 전세였고, 새 계약을 보증금 2억원에 월세를 얹는 형태로 돌리려는 경우입니다.

• 월세를 보증금으로 환산: 월세 × 12 ÷ 전환율
• 5% 상한선: 3억원 × 1.05 = 3억 1,500만원
• 보증금 2억원을 빼면 월세로 채울 수 있는 몫 = 1억 1,500만원
• 월세 한도 = 1억 1,500만원 × 5.00% ÷ 12 = 월 479,166원

즉 월세 479,166원까지가 상한입니다. 479,166원으로 잡으면 환산액이 3억 1,499만원대로 3억 1,500만원 안쪽이고, 47만원이든 47만 5,000원이든 이 상한 아래면 모두 요건을 지킵니다. 반대로 월세를 48만원으로 올리면 환산액이 3억 1,520만원이 되어 상한을 넘습니다. 몇 천원 차이에서 갈리므로 계약서를 쓰기 전에 계산해 보세요.

양도소득세 계산기로 세액 확인하기

면제되는 것은 ‘거주요건’ 하나뿐입니다

이 제도를 비과세를 만들어 주는 장치로 오해하기 쉽습니다. 조문은 그렇게 쓰여 있지 않습니다.

제155조의3 제1항의 효과는 “거주기간의 제한을 받지 않는다” 한 줄입니다. 그 대상이 되는 조항이 셋입니다.

조항	무엇에 관한 거주요건인가
제154조 제1항	1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건 (취득 당시 조정대상지역)
제155조 제20항 제1호	거주주택 비과세 특례의 거주요건 — 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 장기임대주택(또는 장기어린이집)과 그 밖의 1주택을 가진 1세대가 그 거주주택을 양도하는 경우
제159조의4	장기보유특별공제 표2 적용을 위한 거주요건

세 번째가 실무에서 특히 큽니다. 제159조의4는 장기보유특별공제 표2를 적용받는 “1세대 1주택”을 양도일 현재 1주택이면서 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것으로 정의합니다. 상생임대주택은 이 거주기간 제한을 받지 않으므로 표2로 들어가는 문이 열립니다.

반대로 그대로 남는 것도 분명합니다.

• 보유기간 2년 요건은 그대로입니다. 거주만 면제되고 보유는 면제되지 않습니다.
• 양도가액 12억원을 넘으면 넘는 부분에 해당하는 양도차익은 그대로 과세됩니다.
• 1세대가 양도일 현재 1주택이어야 한다는 전제도 그대로입니다.

1세대 1주택 비과세의 나머지 요건은 1세대 1주택 비과세 요건 글에, 표2 공제율 구조는 장기보유특별공제 글에 정리해 두었습니다.

임대 중에 집이 여러 채여도 됩니다

제1항의 문언은 “국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 상생임대주택을 양도하는 경우”입니다. 주어가 걸리는 시점이 양도이고, 그 1주택에는 법이 1주택으로 봐 주는 경우가 포함됩니다.

그래서 임대하는 동안 다른 집을 갖고 있었더라도, 양도하는 시점에 1주택이면 특례가 적용됩니다. 여기서 중요한 것은 “반드시 다른 집을 먼저 팔아야 한다”는 뜻이 아니라는 점입니다. 괄호가 끌어오는 조항들이 그 폭을 넓힙니다.

조항	1주택으로 보는 경우
제155조	일시적 2주택, 상속주택, 동거봉양 합가, 혼인 합가, 농어촌주택 등
제155조의2	장기저당담보주택
제156조의2	조합원입주권을 함께 보유한 경우
제156조의3	분양권을 함께 보유한 경우
그 밖의 법령	위 조항 외에 다른 법령이 1세대1주택으로 보도록 정한 경우 (조문이 “그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다”로 열어 둠)

즉 대체주택을 먼저 사서 일시적 2주택 상태이거나, 상속으로 집이 한 채 더 생겼거나, 입주권·분양권을 들고 있는 상태에서 상생임대주택을 팔아도, 그 조항들의 요건을 갖춰 1주택으로 인정되면 거주요건 면제를 받습니다. 각 특례의 처분기한·보유요건은 조항마다 따로 있으니 해당 조문을 함께 확인하세요.

현행 조문에는 주택 가액에 관한 요건도 없습니다. 기준시가가 얼마든 조문은 따지지 않습니다.

한 가지는 구조적으로 막혀 있습니다. 제1호 괄호가 **“해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다”**고 적고 있어, 집을 사면서 떠안은 세입자 계약은 직전임대차계약이 되지 못합니다. 매수 직후에 바로 상생임대인이 되는 길은 없고, 산 뒤에 임차인과 새로 맺은 계약이 1년 6개월을 채워야 그때부터 출발선에 섭니다.

신고 — 무엇을 언제 내나

특례는 자동으로 붙지 않습니다. 제5항이 제출 서류와 기한을 정합니다.

항목	내용
기한	양도소득세 과세표준 신고기한까지 (소득세법 제105조 예정신고 또는 제110조 확정신고)
내는 곳	납세지 관할 세무서장
서류	상생임대주택에 대한 특례적용신고서 + 직전임대차계약서 + 상생임대차계약서
세무서가 확인	토지·건물 등기사항증명서 (전자정부법상 행정정보 공동이용)

등기사항증명서는 따로 떼어 낼 필요가 없습니다. 반대로 계약서 두 부는 반드시 본인이 챙겨야 합니다. 직전 계약서를 잃어버리면 1년 6개월을 실제로 임대했더라도 증명이 막힙니다.

계약금 부분도 같습니다. 제1호는 상생임대차계약에 대해 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다고 적습니다. 계좌 이체 내역을 남겨 두세요.

세입자가 중간에 나간 경우는 제4항이 받아 줍니다. 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 계약을 맺었다면 임대기간을 합산하는데, 그 요건은 소득세법 시행규칙 제74조의3이 종전 임대차계약과 비교해 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것으로 정합니다. 이어받는 계약은 5%가 아니라 **인상 0%**라는 점이 다릅니다.

제4항의 문언은 **“직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때”**입니다. 상생 계약의 2년만이 아니라 직전 계약의 1년 6개월을 셀 때도 합산이 적용됩니다. 직전 계약 기간에 세입자가 사정상 나가서 1년 6개월이 끊긴 경우에도 같은 방법으로 이어 붙일 수 있습니다.

임대소득 쪽 과세는 별개로 굴러갑니다. 주택임대소득 과세기준 글을 함께 보세요.

근거 자료

• 소득세법 시행령 제155조의3 (상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)
• 소득세법 시행규칙 제74조의3
• 민간임대주택에 관한 특별법 제44조
• 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제18조
• 주택임대차보호법 제7조의2
• 주택임대차보호법 시행령 제9조
• 한국은행 기준금리 추이

기준 시점: 2026년 9월 16일

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