2026 부동산 무상사용 증여세 — 부모님 집에 따로 살면 약 13억 1,900만원이 갈림선

부모 소유의 집에 자녀가 임대료 없이 따로 살면, 집값에 **연 2%**를 곱한 사용료를 5년치로 할인해 합친 금액이 자녀가 증여받은 이익으로 계산됩니다. 이 이익이 1억원 미만이면 증여재산가액에서 빠지므로, 집값 약 13억 1,900만원이 갈림선입니다. 부모와 함께 사는 집은 처음부터 대상이 아닙니다. (상속세 및 증여세법 제37조, 2026년 9월 기준)

부모님 명의 아파트에 자녀가 들어가 사는 경우는 흔합니다. 세금 이야기가 나오면 대개 “월세를 안 받으면 증여”라고만 알려져 있는데, 조문은 그보다 훨씬 좁고 계산식도 정해져 있습니다. 대상인지부터 가르고, 대상이면 얼마인지를 봅니다.

먼저 가를 것 — 부모님이 그 집에 같이 살면 계산하지 않습니다

조문은 적용 대상에서 한 가지를 괄호로 뺍니다.

타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다.

— 상속세 및 증여세법 제37조 제1항

그래서 판정은 이렇게 갈립니다.

상황	제37조 제1항 적용
부모 명의 집에 부모와 자녀가 함께 거주	적용 안 함(괄호 제외)
부모 명의 집에 자녀만 거주, 임대료 없음	적용 — 이익 계산
부모 명의 상가·토지를 자녀가 사업에 무상 사용	적용 — 토지나 건물만 따로 써도 적용(시행령 제27조 제1항)
주택 일부에 점포가 있는 건물에 함께 거주	주택 면적이 더 클 때만 전부 주택으로 봄(시행령 제27조 제7항). 그렇지 않으면 전부를 주택으로 보지 않음

특수관계가 없는 사람끼리라면 거래 관행상 정당한 사유가 없는 경우에만 적용합니다(제37조 제3항). 이 글은 가족 사이를 기준으로 봅니다.

얼마가 증여인가 — 집값 × 2%를 5년치로 할인한 합계

계산식은 시행령과 시행규칙에 나눠 적혀 있습니다.

1. 연간 이익 = 부동산 가액 × 연 2% (시행령 제27조 제3항 계산식, 시행규칙 제10조 제2항)
2. 이 연간 이익을 5년치로 보고, 각 연도 금액을 (1 + 10%)ⁿ으로 나눠 합칩니다(시행규칙 제10조 제3항, n은 평가기준일부터의 경과연수).
3. 5년 할인 합계를 계수로 쓰면 약 3.7908입니다. 결국 이익 ≈ 부동산 가액 × 2% × 3.7908입니다.
4. 이 금액이 1억원 미만이면 제외합니다(제37조 제1항 단서, 시행령 제27조 제4항).

1억원 ÷ (2% × 3.7908)을 풀면 부동산 가액 약 13억 1,899만원이 나옵니다. 여기서 부동산 가액은 공시가격이 아니라 상속세 및 증여세법 제4장에 따라 평가한 가액, 곧 시가 우선입니다(제60조). 아파트라면 비슷한 거래가 기준이 되기 쉽습니다.

부동산 가액(시가)	연간 2%	5년 할인 합계(이익)	1억원 문턱
10억원	2,000만원	75,815,735원	미만 → 제외
13억원	2,600만원	98,560,456원	미만 → 제외
15억원	3,000만원	113,723,603원	이상 → 전액 증여재산
20억원	4,000만원	151,631,471원	이상 → 전액 증여재산
30억원	6,000만원	227,447,206원	이상 → 전액 증여재산

20억원 아파트로 계산하면 — 그리고 5년마다 다시

시가 20억원인 부모님 명의 아파트에 국내 거주자인 성인 자녀가 혼자 무상으로 들어가 산다고 해 봅니다. 증여일 전 10년 안에 부모님께 받은 다른 증여는 없다고 가정합니다.

단계	금액	근거
증여재산가액(무상사용 이익)	151,631,471원	20억 × 2% × 5년 할인합계 3.79078…
증여재산공제(직계존속, 성인)	− 50,000,000원	제53조 제2호
과세표준	101,631,471원	제55조 제1항 제4호
산출세액	10,326,294원	1천만원 + 1억 초과분 × 20%(제56조·제26조)
신고세액공제 3%	− 309,788원	제69조 제2항
납부할 세액	10,016,506원(약 1,002만원)	기한 안에 신고한 경우

자녀가 미성년자라면 직계존속 증여재산공제가 2천만원이라(제53조 제2호 단서) 과세표준 131,631,471원, 산출세액 16,326,294원, 신고세액공제 후 15,836,506원으로 커집니다. 증여재산공제는 수증자가 거주자일 때만 적용되므로(제53조 각 호 외의 부분) 비거주자 자녀라면 공제 없이 계산합니다.

증여일은 무상사용을 시작한 날이므로(제37조 제1항), 신고기한은 그날이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다(제68조 제1항). 부동산 무상사용 이익은 합산배제증여재산 목록(제47조 제1항)에 없으므로, 10년 합산과 증여재산공제가 일반 증여와 똑같이 적용됩니다. 이미 5천만원 공제를 다른 증여에 썼다면 위 표에서 공제가 빠져 세액이 커집니다.

그리고 한 번으로 끝나지 않습니다. 시행령 제27조 제3항 후단은 무상사용 기간이 5년을 넘으면 시작일부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 무상사용을 시작한 것으로 봅니다. 6년째에 들어서는 날 그 시점의 시가로 다시 계산하고, 1억원 문턱도 다시 따집니다. 첫 계산 때 13억원이라 제외됐던 집도 그사이 시세가 올라 14억원이 되면 두 번째 계산에서는 대상이 됩니다.

증여세 계산기로 과세표준과 세액 계산해 보기 →

집을 담보로만 빌려 쓴 경우 — 4.6%에서 실제 이자를 뺍니다

살지는 않고 부모님 부동산을 대출 담보로만 쓴 경우는 제37조 제2항이 따로 정합니다.

• 이익 = 차입금 × 적정 이자율 − 실제로 지급했거나 지급할 이자(시행령 제27조 제5항)
• 적정 이자율 = 연 4.6%(시행령 제31조의4 제1항 → 시행규칙 제10조의5 → 법인세법 시행규칙 제43조 제2항)
• 문턱 = 이익 1천만원 미만이면 제외(시행령 제27조 제6항)
• 기간 = 차입기간이 정해지지 않았으면 1년, 1년을 넘으면 1년마다 새로 담보 이용을 시작한 것으로 봄

핵심은 실제 이자를 뺀다는 점입니다. 은행에서 연 4.6% 이상 금리로 빌려 이자를 꼬박꼬박 내고 있다면 계산상 이익이 남지 않습니다. 예를 들어 5억원을 연 3.5%로 빌렸다면 5억 × (4.6% − 3.5%) = 550만원이라 1천만원 미만으로 제외됩니다. 같은 5억원을 연 2.0%로 빌렸다면 1,300만원이 되어 전액이 증여재산가액입니다.

돈을 가족에게 직접 빌린 경우는 제41조의4라는 다른 조문이고 실제 이자를 빼는 구조가 아니라서 한도 계산도 다릅니다. 가족 간 차용증 정리를 따로 보세요.

부모님 쪽 세금 — 주택이면 임대소득으로 보지 않습니다

집을 공짜로 빌려준 부모님께 “받았어야 할 월세”만큼 소득세가 붙는지도 자주 묻습니다. 소득세법 시행령 제98조 제2항 제2호는 특수관계인에게 자산을 무상으로 제공한 경우를 부당행위계산 대상으로 두면서 단서로 이렇게 뺍니다.

다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다.

— 소득세법 시행령 제98조 제2항 제2호

부모님이 빌려준 것	부모님 쪽 소득세(부당행위계산)	부가가치세
주택, 자녀가 실제 거주	제외(제98조 제2항 제2호 단서)	해당 없음
주택, 자녀가 거주하지 않음	제외 단서 적용 안 됨(무상이면 차액이 시가 전액이라 5% 기준 충족)	—
부모님이 사업자로서 가진 사업용 부동산(상가 등)을 자녀에게 무상 임대	제외 단서 적용 안 됨(무상이면 차액이 시가 전액이라 5% 기준 충족)	용역의 공급으로 봄(부가가치세법 제12조 제2항 단서, 시행령 제26조)

제98조 제2항 각 호 외의 부분 단서는 제2호를 포함해 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5 이상인 경우로 대상을 좁힙니다. 다만 무상 제공은 거래가액이 0원이라 차액이 시가 전액이 되므로 이 기준에 걸립니다.

부가가치세 쪽은 사업자가 사업용 부동산의 임대용역을 특수관계인에게 공급하는 경우입니다. 사업자가 아닌 부모님이 사는 집을 빌려준 경우까지 넓혀 읽으면 안 됩니다.

자주 틀리는 것 — 오해 교정

• “부모님 집에 살면 무조건 증여세” → 부모님이 함께 사는 집은 제37조 제1항 괄호로 빠집니다. 따로 사는 경우도 집값 약 13억 1,900만원 미만이면 이익이 1억원을 넘지 않아 제외됩니다.
• “1억원까지 공제” → 공제가 아니라 문턱입니다. 넘으면 1억원을 빼지 않고 전액이 들어갑니다.
• “공시가격으로 계산” → 부동산 가액은 제60조의 시가가 원칙입니다. 비슷한 거래가 있으면 공시가격보다 높게 잡힙니다. 유사매매사례가액 정리를 참고하세요.
• “5년 지나면 끝” → 5년 다음 날 새로 시작한 것으로 보고 다시 계산합니다.
• “담보 대출도 4.6% 곱한 금액이 전부 증여” → 실제로 낸 이자를 뺍니다. 은행 금리가 4.6% 이상이면 남는 이익이 없습니다.
• “증여세를 못 내면 부모님이 대신 책임진다” → 제4조의2 제6항 단서가 제37조를 증여자 연대납세의무 대상에서 제외합니다. 대신 같은 조 제5항은 수증자가 납부할 능력이 없다고 인정되고 강제징수를 해도 조세채권 확보가 곤란한 경우(제6항 제2호) 그에 상당하는 증여세의 전부 또는 일부를 면제합니다.

함께 보면 좋은 글

• 2026 가족 간 차용증 — 무이자로 빌려도 증여로 잡히지 않는 2억 1,739만원과 넘어가는 지점 — 부동산이 아니라 돈을 빌렸을 때의 계산
• 2026 증여세 면제한도 — 배우자 6억·자녀 5천만·혼인출산 1억 공제와 10년 합산 규칙 — 위 계산에 쓰인 공제와 10년 합산
• 2026 증여세 신고방법 — 3개월 기한 계산, 홈택스 순서, 분납·연부연납 — 대상이 됐을 때의 신고 절차
• 2026 유사매매사례가액 — 아파트 증여·상속 신고가액을 옆집 거래가 정하는 5%·5% 규칙 — 부동산 가액을 정하는 방법

근거 자료

• 상속세 및 증여세법 제37조(부동산 무상사용에 따른 이익의 증여) — 국가법령정보센터
• 상속세 및 증여세법 시행령 제27조(부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등) — 국가법령정보센터
• 상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조(부동산 무상사용 이익률 등) — 국가법령정보센터
• 법인세법 시행규칙 제43조(가중평균차입이자율의 계산방법 등) — 국가법령정보센터
• 소득세법 시행령 제98조(부당행위계산의 부인) — 국가법령정보센터
• 부가가치세법 제12조(용역 공급의 특례) — 국가법령정보센터