2026 가족 간 부동산 저가 매매 — 시가의 5%·30%·3억, 세금마다 다른 선
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가족에게 집을 시가보다 싸게 넘기면 세금은 한 번이 아니라 세 번, 각기 다른 선으로 판정합니다. 파는 부모의 양도세는 시가와 3억원 또는 5% 이상 차이 나면 양도가액을 시가로 다시 계산하고, 사는 자녀의 증여세는 차액에서 시가 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 부분에만 붙으며, 취득세는 차액이 3억원 이상이거나 30% 이상이면 매매가 아니라 증여 취득으로 봅니다. (2026년 9월 기준)
시가 10억원 아파트, 가격별로 이렇게 갈립니다
부모가 성년 자녀에게 시가 10억원 아파트를 넘기는 경우입니다. 자녀는 최근 10년 안에 부모에게 다른 증여를 받은 적이 없고, 대금을 자기 소득이나 가진 재산을 판 돈으로 치렀다는 사실을 입증할 수 있다고 놓겠습니다(이 전제가 왜 필요한지는 아래 증여세 절에서 봅니다).
| 거래가격 | 시가와 차액 | 파는 부모 — 양도세 | 사는 자녀 — 증여세 | 사는 자녀 — 취득세 |
|---|---|---|---|---|
| 9억6천만원 | 4천만원 (4%) | 거래가격 그대로 | 없음 | 매매(유상) |
| 9억원 | 1억원 (10%) | 양도가액 10억원으로 재계산 | 없음 | 매매(유상), 과세표준은 시가인정액으로 결정될 수 있음 |
| 8억원 | 2억원 (20%) | 양도가액 10억원으로 재계산 | 없음 | 매매(유상), 과세표준은 시가인정액으로 결정될 수 있음 |
| 7억원 | 3억원 (30%) | 양도가액 10억원으로 재계산 | 증여재산가액 0원 → 세액 없음 | 증여 취득 |
| 6억원 | 4억원 (40%) | 양도가액 10억원으로 재계산 | 증여재산가액 1억원 → 세액 485만원 | 증여 취득 |
표에서 보이듯 가장 먼저 걸리는 것은 증여세가 아니라 양도세입니다. 증여세는 30%까지 비켜 가지만, 양도세는 5%만 벗어나도 판정이 뒤집힙니다.
- 대금 지급을 입증하지 못하면: 증여세는 집 전체를 증여로 추정(상속세 및 증여세법 제44조)
- 파는 쪽 양도세: 시가와 차액이 3억원 이상 또는 시가의 5% 이상이면 양도가액을 시가로 계산(소득세법 시행령 제167조 제3항)
- 사는 쪽 증여세: (시가 − 대가) − min(시가 30%, 3억원)이 증여재산가액(상속세 및 증여세법 제35조, 시행령 제26조)
- 취득세: 배우자·직계존비속 간 거래에서 차액이 3억원 이상 또는 30% 이상이면 증여 취득(지방세법 제7조 제11항 제4호 단서)
- 시가 10억원 이하라면 증여세 기준금액은 사실상 30%, 10억원을 넘으면 3억원이 먼저 걸립니다
- 시가가 60억원 미만이면 양도세의 선은 사실상 5%입니다
- 증여일은 계약일이 아니라 원칙적으로 대금청산일
파는 부모 — 5%만 벗어나도 양도가액이 시가로 바뀝니다
소득세법 제101조 제1항은 거주자가 특수관계인과의 거래로 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 그 행위나 계산과 관계없이 소득금액을 계산할 수 있도록 정합니다. 무엇이 ‘부당한 감소’인지는 시행령 제167조 제3항이 적습니다.
특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
두 조건이 ‘이거나’로 묶여 있어서 둘 중 하나만 넘어도 해당합니다. 시가 10억원이면 5%인 5천만원이 3억원보다 훨씬 먼저 걸립니다. 5%가 3억원과 같아지는 지점은 시가 60억원이므로, 대부분의 주택에서는 5%가 실질적인 선입니다.
판정에 걸리면 같은 조 제4항에 따라 양도가액을 시가로 계산합니다. 부모가 예전에 5억원에 산 집을 6억원에 넘겼다면 서류상 양도차익은 1억원이지만, 세금은 양도가액 10억원, 양도차익 5억원을 기준으로 계산됩니다. 싸게 판 만큼 양도세가 줄어드는 효과가 통째로 사라지는 구조입니다.
다만 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 결과가 달라집니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호는 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억원을 넘는 고가주택만 1세대 1주택 비과세에서 빼므로, 이 예시처럼 양도가액을 시가 10억원으로 다시 잡아도 여전히 비과세이고 재계산으로 늘어나는 양도세가 없습니다. 시가가 12억원 안팎인 집이라면 재계산된 가액과 고가주택 기준의 관계를 따로 확인해야 합니다. 이 경우에도 자녀 쪽 증여세와 취득세 판정은 별개로 따로 이루어집니다.
여기서 말하는 특수관계인은 시행령 제98조 제1항이 국세기본법 시행령 제1조의2로 넘기는데, 친족관계는 4촌 이내의 혈족, 3촌 이내의 인척, 배우자(사실혼 포함) 등입니다. 부모·자녀뿐 아니라 형제자매, 사위·며느리와의 거래도 들어갑니다.
사는 자녀 — 차액 전부가 아니라 선을 넘은 부분만 증여입니다
먼저 — 가족에게 판 집은 통째로 증여로 추정합니다
상속세 및 증여세법 제44조 제1항은 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자 등이 증여받은 것으로 추정하도록 정합니다. 할인분만이 아니라 집 전체가 증여재산가액이 되는 규정입니다. 이 추정은 같은 조 제3항 제5호에 따라 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되면 적용하지 않는데, 시행령 제33조 제3항은 그 경우를 세 가지로 적습니다.
- 등기·등록이 필요한 재산을 서로 교환한 경우
- 이미 과세받았거나(비과세·감면 포함) 신고한 소득금액 또는 상속·수증재산의 가액으로 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
- 소유재산을 처분한 금액으로 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
이 추정을 벗어난 다음에야 아래의 저가양수 규정이 할인분만 따로 떼어 봅니다. 위 가격별 표도 대금 지급을 이 방식으로 입증할 수 있다는 전제의 숫자입니다. 입증하지 못하면 9억6천만원에 산 경우라도 증여세 판단의 출발점이 달라집니다.
상속세 및 증여세법 제35조 제1항은 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수한 경우로서 대가와 시가의 차액이 기준금액 이상이면, 그 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 정합니다.
기준금액은 시행령 제26조 제2항이 정합니다. 시가의 100분의 30과 3억원 중 적은 금액입니다.
- 시가 10억원, 대가 7억원 → 차액 3억원 − 기준금액 3억원 = 0원
- 시가 10억원, 대가 6억원 → 차액 4억원 − 기준금액 3억원 = 1억원
- 시가 5억원, 대가 3억원 → 차액 2억원 − 기준금액 1억5천만원(30%) = 5천만원
가족이 아닌 사이, 즉 특수관계인이 아닌 사람끼리의 거래는 같은 조 제2항이 따로 다룹니다. 거래 관행상 정당한 사유 없이 차액이 시가의 30% 이상일 때만 대상이 되고, 증여재산가액은 차액에서 3억원을 뺀 금액입니다(시행령 제26조 제3항·제4항).
6억원에 샀을 때 증여세를 끝까지 계산하면
| 단계 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 증여재산가액 | 1억원 | 제35조 제1항, 시행령 제26조 제2항 |
| 증여재산공제(직계존속, 성년) | − 5천만원 | 제53조 제2호 |
| 과세표준 | 5천만원 | |
| 산출세액 | 500만원 (10%) | 제56조, 제26조 |
| 신고세액공제 | − 15만원 (3%) | 제69조 제2항 |
| 납부할 세액 | 485만원 |
저가양수 이익은 제47조 제1항의 합산배제증여재산 목록에 들어 있지 않습니다. 그래서 일반 증여처럼 증여재산공제를 받는 대신, 10년 안에 같은 사람에게서 받은 다른 증여가 있으면 합산됩니다. 증여자가 직계존속이면 그 배우자도 같은 사람으로 보므로(제47조 제2항), 아버지에게서 산 집이라도 어머니에게서 받은 증여까지 함께 더해집니다. 이미 5천만원 공제를 써 버렸다면 위 표의 세액은 더 커집니다.
반대로 자녀가 부모 집을 비싸게 사 주면
같은 제35조 제1항은 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우도 똑같이 다룹니다. 이번에는 이익을 얻은 쪽이 파는 부모이므로 증여세 납세자가 부모가 됩니다. 사는 자녀도 끝나지 않습니다. 소득세법 시행령 제167조 제4항은 특수관계인에게서 시가를 초과해 취득한 경우 취득가액을 시가로 계산하도록 정하므로, 자녀가 나중에 그 집을 팔 때 실제로 치른 금액이 아니라 시가가 취득가액이 됩니다.
취득세 — 차액이 30%를 넘으면 매매가 아니라 증여 취득입니다
지방세법 제7조 제11항은 먼저 배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득하면 증여로 취득한 것으로 본다고 정한 뒤, 공매·경매로 취득하거나 파산으로 처분되는 부동산을 취득하거나 등기가 필요한 부동산을 서로 교환한 경우(제1호~제3호)가 아니라면, 대가를 지급한 사실이 증명되어야(제4호 — 취득자의 소득, 소유재산의 처분·담보, 이미 과세받은 상속·수증 재산, 이에 준하는 취득자의 재산) 유상 취득으로 봅니다.
그런데 가족 간 매매에서 대부분이 기대는 이 제4호에는 단서가 붙어 선을 하나 더 긋습니다. 대가가 시가인정액보다 낮고 그 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30 이상이면(구체 기준은 지방세법 시행령 제11조의3), 대금을 실제로 치렀어도 유상 취득으로 보지 않습니다. 결국 증여 취득이 됩니다.
증여 취득이 되면 무상취득 세율 **3.5%**를 적용하고 과세표준은 원칙적으로 시가인정액입니다(지방세법 제11조 제1항 제2호, 제10조의2). 시가인정액 10억원이면 취득세 본세만 3,500만원이고, 여기에 지방교육세 0.3%(300만원, 지방세법 제151조)가 붙으며 국민주택 규모를 넘는 주택이면 농어촌특별세 0.2%(200만원, 농어촌특별세법 제5조)까지 더해집니다. 실제로 치른 6억원에 유상 세율을 곱하는 계산은 이 구간에서 처음부터 성립하지 않습니다. 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택이면 무상취득 12% 중과(제13조의2 제2항)에 해당하는지도 따져야 하는데, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자(사실혼 제외)·직계존속·직계비속이 무상취득하는 경우는 시행령 제28조의6 제2항 제1호로 중과에서 빠집니다. 세율 구조는 증여 취득세 글에 정리해 두었습니다.
30%에 못 미쳐도 안심할 수는 없습니다. 지방세법 제10조의3 제2항은 특수관계인 간 거래로 취득세 부담을 부당하게 줄였다고 인정되면 시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있게 하고, 시행령 제18조의2는 그 기준을 차액 3억원 이상 또는 5% 이상으로 정합니다. 표의 9억원 행이 여기에 해당합니다. 매매로 인정되더라도 세금은 10억원을 기준으로 매겨질 수 있습니다.
시가는 누가 정하나 — 세목마다 보는 기간이 다릅니다
세 판정 모두 출발점은 시가입니다. 상속세 및 증여세법 제60조 제2항은 시가를 불특정 다수 사이에 자유롭게 거래될 때 통상 성립하는 가액으로 정하고, 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함합니다. 아파트라면 같은 단지·비슷한 면적의 매매사례가액이 대부분 시가가 됩니다. 그 사례를 고르는 방법은 유사매매사례가액 글에서 따로 다뤘습니다.
주의할 점은 사례를 찾는 기간이 세목마다 다르다는 것입니다. 소득세법 시행령 제167조 제5항은 양도세 판정에서 증여세의 평가기간(평가기준일 전 6개월부터 후 3개월, 증여세를 신고했다면 그 기간 안의 신고일까지)을 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월(양도세를 신고했다면 양도일·취득일 전 3개월부터 그 기간 안의 신고일까지)로 바꿔 읽도록 명시합니다. 같은 거래라도 부모의 양도세와 자녀의 증여세가 서로 다른 매매사례를 시가로 잡을 수 있습니다.
자주 틀리는 것
“공시가격(기준시가)으로 넘기면 문제없다” — 기준시가는 시가를 산정하기 어려울 때 쓰는 보충적 평가방법입니다(상속세 및 증여세법 제60조 제3항). 매매사례가 있는 아파트에서는 기준시가가 아니라 매매사례가액이 시가이고, 판정도 그 금액을 기준으로 합니다.
“시가의 30% 안쪽이면 괜찮다” — 30%(시가 10억원을 넘는 집이면 3억원)는 증여세와 취득세의 선입니다. 파는 쪽 양도세는 5%, 취득세 부당행위계산도 **5%**가 선입니다. 시가 10억원 아파트를 8억원에 넘기면 증여세는 0원이지만 부모의 양도가액은 10억원으로 계산됩니다.
“싸게 산 금액만큼 증여세가 붙는다” — 차액 전부가 아니라 기준금액을 뺀 나머지만 증여재산가액입니다. 시가 10억원을 7억원에 사면 차액은 3억원이지만 증여재산가액은 0원입니다.
정리하면
가족 간 매매에서 가격을 정할 때 기준이 되는 숫자는 **5%**입니다. 시가의 95% 이상으로 거래하면 대부분의 주택에서 양도세·증여세·취득세 어느 쪽의 판정선에도 걸리지 않습니다. 5%를 넘었지만 차액이 아직 시가의 30%에도 3억원에도 닿지 않은 구간은 증여세는 없지만 부모의 양도세와 자녀의 취득세 과세표준이 시가로 다시 잡힐 수 있는 구간입니다. 차액이 30% 이상이거나 3억원 이상이 되면 취득세는 증여 취득으로 바뀌고, 증여세는 그 선을 넘은 금액부터 붙습니다. 시가 10억원을 넘는 집에서는 30%보다 3억원이 먼저 닿는다는 점도 기억해 두세요. 어느 구간이든 대금이 실제로 오갔다는 증빙이 없으면 증여세는 집 전체를 증여로 추정하고(상속세 및 증여세법 제44조), 취득세도 처음부터 증여 취득으로 봅니다(지방세법 제7조 제11항).
근거 자료
- 소득세법 제101조 — 양도소득의 부당행위계산
- 소득세법 시행령 제167조 — 부당행위 판정 기준(3억원 또는 5%)과 시가 평가기간
- 소득세법 시행령 제98조 — 특수관계인의 범위
- 소득세법 시행령 제162조 — 대금청산 전 등기 시 등기접수일 기준
- 국세기본법 시행령 제1조의2 — 친족관계의 범위
- 상속세 및 증여세법 제35조 — 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여
- 상속세 및 증여세법 제44조 — 배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정
- 상속세 및 증여세법 시행령 제33조 — 증여 추정을 벗어나는 대가 지급 입증 방법
- 소득세법 제89조 — 1세대 1주택 비과세와 고가주택(12억원)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 — 기준금액(30%와 3억원 중 적은 금액)과 대금청산일
- 상속세 및 증여세법 제47조 — 증여세 과세가액과 합산배제증여재산
- 상속세 및 증여세법 제53조 — 증여재산 공제
- 상속세 및 증여세법 제56조·제26조 — 증여세 세율
- 상속세 및 증여세법 제60조 — 평가의 원칙
- 상속세 및 증여세법 제68조 — 증여세 과세표준 신고
- 상속세 및 증여세법 제69조 — 신고세액 공제
- 지방세법 제7조 — 배우자·직계존비속 취득의 증여 간주(제11항)
- 지방세법 시행령 제11조의3 — 대가와 시가인정액의 차액 기준
- 지방세법 제10조의3 — 유상승계취득의 과세표준과 부당행위계산
- 지방세법 시행령 제18조의2 — 부당행위계산의 유형
- 지방세법 제10조의2·제11조·제13조의2 — 무상취득 과세표준·세율·중과
- 지방세법 시행령 제28조의6 — 무상취득 중과 제외 대상
기준 시점: 2026년 9월 11일 국가법령정보센터 조문 대조. 확인 판본은 소득세법·소득세법 시행령·지방세법·지방세법 시행령·국세기본법 시행령 [시행 2026. 7. 1.], 상속세 및 증여세법 [시행 2026. 1. 2.], 상속세 및 증여세법 시행령 [시행 2026. 2. 27.]입니다.
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자주 묻는 질문
형제끼리 집을 싸게 사고팔아도 같은 기준이 적용되나요?
양도세와 증여세의 판정선(3억원·5%, 30%와 3억원 중 적은 금액)은 같습니다. 두 규정이 말하는 특수관계인은 국세기본법 시행령 제1조의2 제1항의 친족관계를 포함하고, 거기에 4촌 이내의 혈족이 들어 있어 형제자매도 해당합니다. 달라지는 것은 증여세 계산입니다. 형제자매에게서 받은 증여는 증여재산공제가 5천만원이 아니라 1천만원(상속세 및 증여세법 제53조 제4호)이라, 같은 가격이라도 세액이 더 커집니다. 반면 취득세에서 매매를 증여로 보는 지방세법 제7조 제11항은 대상을 배우자 또는 직계존비속으로 적고 있어 형제 사이의 거래는 이 조항의 대상이 아닙니다. 다만 특수관계인 거래에서 시가인정액을 과세표준으로 결정하는 부당행위계산 규정(지방세법 제10조의3 제2항)은 이와 별개로 걸립니다.
자녀가 대출을 받아 대금을 치러도 되나요?
조문이 인정하는 것은 '소유재산을 처분 또는 담보한 금액'입니다(지방세법 제7조 제11항 제4호 나목). 자녀가 이미 가진 재산을 팔거나 담보로 잡아 마련한 돈이면 이 문언에 그대로 들어맞습니다. 반면 지금 사려는 부모의 집을 담보로 잡는 대출이 여기에 들어가는지는 조문이 따로 적고 있지 않으므로, 그 방식이라면 취득 신고 전에 관할 시·군·구 세무부서에 먼저 확인하는 편이 안전합니다. 증여세 쪽은 더 좁습니다. 배우자·직계존비속 간 양도의 증여 추정을 벗어나는 방법을 적은 상속세 및 증여세법 시행령 제33조 제3항에는 소유재산을 '처분한' 금액이 들어 있을 뿐 '담보'는 따로 적혀 있지 않습니다. 그리고 취득세 조항의 같은 호 단서가 대가와 시가인정액의 차액이 3억원 이상이거나 30% 이상인 경우를 제외하므로, 대금을 어떻게 마련했든 가격이 그 선을 넘으면 증여로 취득한 것으로 봅니다.
저가양수 증여세는 언제까지 신고해야 하나요?
증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다(상속세 및 증여세법 제68조 제1항). 이때 증여일은 계약일이 아니라 원칙적으로 대금을 청산한 날입니다. 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 제5항이 저가 양수·고가 양도의 양수일과 양도일을 대금청산일 기준으로 정하고 있기 때문입니다. 다만 같은 항은 소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호부터 제3호까지에 해당하면 그 날을 따르게 하므로, 예를 들어 대금을 다 치르기 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일이 기준이 됩니다(제162조 제1항 제2호).
시가를 알 수 없는 단독주택이면 어떻게 정하나요?
감정가격도 시가로 인정됩니다(상속세 및 증여세법 제60조 제2항). 감정은 원칙적으로 둘 이상의 감정기관에 맡겨야 하고, 대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산은 하나 이상이면 됩니다(같은 조 제5항). 비교할 매매사례도 감정가격도 없어 시가를 산정하기 어려우면 같은 조 제3항에 따라 기준시가 등 보충적 평가방법으로 평가한 가액을 시가로 봅니다.
소득세법 제89조·제101조와 같은 법 시행령 제98조·제162조·제167조, 상속세 및 증여세법 제35조·제44조·제47조·제53조·제56조·제26조·제60조·제68조·제69조와 같은 법 시행령 제26조·제33조, 농어촌특별세법 제5조와 같은 법 시행령 제4조, 지방세법 제7조 제11항·제10조의2·제10조의3·제11조·제13조의2·제151조와 같은 법 시행령 제11조의3·제18조의2·제28조의6, 국세기본법 시행령 제1조의2를 2026년 9월 11일 국가법령정보센터 원문으로 대조해 작성했습니다. 확인한 판본은 국가법령정보센터 표기 기준 소득세법·소득세법 시행령·지방세법·지방세법 시행령·국세기본법 시행령 [시행 2026. 7. 1.], 상속세 및 증여세법 [시행 2026. 1. 2.], 상속세 및 증여세법 시행령 [시행 2026. 2. 27.]입니다. 세 세목의 판정선은 조문마다 기준금액의 조합(3억원과 5%는 둘 중 하나만 넘어도 해당, 증여세 기준금액은 30%와 3억원 중 적은 금액)이 다르므로 각 조문의 문언을 그대로 옮겨 계산했고, 가격별 표의 세액은 수증자가 10년 안에 같은 직계존속에게서 받은 다른 증여가 없고 신고기한 안에 신고한 경우를 전제로 한 예시입니다. 이 글은 일반 정보이며 개별 사안에 대한 세무 자문을 대체하지 않습니다.